Résumé
Le ratio prêt-valeur (LTV, pour Loan-to-Value) correspond au montant de votre prêt immobilier exprimé en pourcentage de la valeur de votre bien. C’est le facteur le plus déterminant pour accéder aux meilleurs taux hypothécaires. Un LTV plus bas signifie plus de capitaux propres, moins de risque pour le prêteur, et de meilleurs taux pour vous. Les prêteurs britanniques tarifent les prêts immobiliers par tranches de LTV — franchir un seuil (par exemple passer de 80 % à 75 %) peut débloquer des offres nettement plus avantageuses.
Comment ça marche
Le LTV indique au prêteur quelle part du bien est couverte par l’emprunt par rapport à vos propres fonds :
- LTV de 60 % = vous détenez 40 % en propre, le prêteur finance 60 %
- LTV de 95 % = vous ne détenez que 5 %, le prêteur finance 95 %
Les prêteurs se soucient du LTV car il détermine leur exposition au risque. Si les prix de l’immobilier baissent et que vous êtes en défaut de paiement, le prêteur doit récupérer le prêt en vendant le bien. Un LTV élevé signifie moins de marge de sécurité face à une baisse des prix.
Les tranches de LTV au Royaume-Uni et leur signification
| Tranche de LTV | Apport/capitaux propres | Impact sur le taux |
|---|---|---|
| Moins de 60 % | 40 %+ | Meilleurs taux disponibles — risque le plus faible |
| 60–75 % | 25–40 % | Excellents taux — position solide en capitaux propres |
| 75–80 % | 20–25 % | Bons taux — éligible à la plupart des produits |
| 80–90 % | 10–20 % | Taux standards — risque modéré |
| 90–95 % | 5–10 % | Taux plus élevés, choix limité — risque élevé |
| Plus de 95 % | Moins de 5 % | Très peu de prêteurs — risque quasi maximal |
La différence de taux entre un LTV de 60 % et de 95 % est généralement de 1,0 à 1,5 point de pourcentage sur un prêt à taux fixe de 2 ans. Sur un prêt de £200 000, cela représente environ £100 à £150 par mois.
LTV maximum
La plupart des prêteurs britanniques plafonnent les prêts résidentiels à 95 % de LTV (apport minimum de 5 %). Les prêts locatifs (buy-to-let) exigent généralement un apport de 25 % (LTV maximum de 75 %).
Capitaux propres négatifs (negative equity)
Si les prix de l’immobilier baissent suffisamment pour que votre prêt dépasse la valeur de votre bien, vous êtes en capitaux propres négatifs (LTV supérieur à 100 %). Cela signifie que vous ne pouvez pas renégocier votre prêt, ne pouvez pas vendre sans perte, et êtes bloqué dans votre offre actuelle. Les prêts à LTV élevé (90–95 %) sont les plus vulnérables.
La formule
Where
Exemple détaillé
Bien à £300 000 avec un prêt de £240 000
Calculer le LTV
= 80.0% LTV
Calculer les capitaux propres
= £60,000 de capitaux propres (20.0%)
Déterminer la tranche
= Taux standards — risque modéré
Recherche inversée : quelle valeur du bien donne un LTV de 75 % ?
= £320,000 — le bien doit valoir ce montant pour la tranche 60–75 %
Result
Vous êtes à 80 % de LTV avec £60 000 de capitaux propres. Si la valeur du bien atteint £320 000 (ou si vous réduisez le solde à £225 000), vous atteindriez 75 % de LTV et accéderiez à de meilleurs taux.
Entrées expliquées
- Valeur du bien — la valeur marchande actuelle du bien (et non le prix d’achat). Utilisez une estimation récente ou une évaluation en ligne.
- Solde du prêt — le montant restant dû. Consultez votre dernier relevé de prêt immobilier.
Résultats expliqués
- Pourcentage de LTV — le prêt en pourcentage de la valeur du bien
- Tranche de LTV — dans quel niveau tarifaire vous vous situez
- Montant des capitaux propres — la part du bien que vous détenez en propre (£)
- Pourcentage de capitaux propres — les capitaux propres en pourcentage de la valeur du bien
- Recherche inversée — pour un solde de prêt donné, quelles valeurs du bien correspondent aux seuils de LTV clés (60 %, 75 %, 80 %, 90 %, 95 %)
Hypothèses et limites
- Le calculateur utilise la valeur actuelle du bien, et non le prix d’achat initial. La valeur des biens évolue dans le temps — utilisez une estimation récente.
- Les tranches de LTV et leurs implications tarifaires sont approximatives et basées sur les seuils habituels des prêteurs britanniques. Certains prêteurs peuvent utiliser des seuils légèrement différents (par exemple 70 % au lieu de 75 %).
- Le calculateur ne prend pas en compte les charges secondaires ou autres dettes garanties par le bien. Les prêteurs considèrent l’ensemble des prêts garantis lors de l’évaluation du LTV.
- Les biens locatifs (buy-to-let) et commerciaux ont des limites de LTV et des tarifications par tranche différentes — ce calculateur est conçu pour les prêts résidentiels.
- Les capitaux propres négatifs sont affichés comme un LTV > 100 %, mais le calculateur ne modélise pas les conséquences (impossibilité de renégocier, perte à la vente, etc.).
- L’évaluation immobilière est par nature incertaine — le calculateur fonctionne uniquement avec la valeur que vous fournissez.
Vérification
| Cas de test | Valeur du bien | Prêt | LTV attendu | Tranche |
|---|---|---|---|---|
| LTV faible | £300,000 | £150,000 | 50.0% | Moins de 60 % |
| Bons capitaux propres | £300,000 | £180,000 | 60.0% | 60–75 % |
| Seuil | £300,000 | £225,000 | 75.0% | 75–80 % |
| Standard | £300,000 | £240,000 | 80.0% | 80–90 % |
| LTV élevé | £300,000 | £285,000 | 95.0% | Plus de 95 % |
Identité comptable : LTV + % de capitaux propres = 100 %. Solde du prêt + Capitaux propres = Valeur du bien.
Sources
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