Investissement locatif (Buy-to-Let) : comment les profits sont calculés

Résumé

Le Buy-to-Let (BTL) est une stratégie d’investissement immobilier consistant à acheter un bien résidentiel pour le louer. L’objectif est de générer des revenus locatifs supérieurs aux coûts hypothécaires et aux charges d’exploitation, créant ainsi un flux de trésorerie positif. Cependant, depuis 2020, les règles fiscales de la Section 24 ont fondamentalement modifié la rentabilité du BTL — en particulier pour les contribuables au taux supérieur, qui ne peuvent plus déduire les intérêts hypothécaires des bénéfices locatifs avant calcul de l’impôt. À la place, ils paient l’impôt sur la totalité du bénéfice locatif, puis reçoivent un crédit d’impôt de 20 % sur les intérêts hypothécaires.

Cela signifie souvent qu’un bien affichant un bénéfice avant impôt devient un investissement déficitaire après impôt.

Comment ça marche

La rentabilité du Buy-to-Let dépend de cinq composantes :

1. Revenus locatifs — loyer mensuel × 12, moins les périodes de vacance (semaines où le bien est inoccupé)
2. Charges d’exploitation — frais de gestion, assurance, entretien, loyer foncier, charges de copropriété
3. Coûts hypothécaires — mensualité d’un prêt à intérêts seuls ou amortissable
4. Impôt Section 24 — impôt sur le revenu sur le bénéfice locatif, moins un crédit de 20 % sur les intérêts hypothécaires
5. Investissement initial — apport plus Stamp Duty (avec la majoration BTL de 5 %)

Section 24 : le changement de donne

Avant avril 2020, les propriétaires bailleurs pouvaient déduire les intérêts hypothécaires des revenus locatifs avant de calculer l’impôt. Un contribuable au taux supérieur avec £10 000 de bénéfice locatif et £8 000 d’intérêts hypothécaires n’était imposé que sur £2 000.

Depuis avril 2020 (Finance Act 2015, pleinement en vigueur) :

• Les intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles du bénéfice locatif
• À la place, vous recevez un crédit d’impôt de 20 % sur les intérêts hypothécaires (quel que soit votre taux d’imposition)
• Vous payez l’impôt sur le revenu sur la totalité du bénéfice locatif à votre taux marginal (20 %/40 %/45 %)
• Impôt net = impôt sur le revenu - crédit de 20 %

Pourquoi c’est important :

• Contribuables au taux de base (20 %) : la Section 24 n’a aucun impact — 20 % d’impôt compensé par 20 % de crédit
• Contribuables au taux supérieur (40 %) : le taux d’imposition effectif sur le vrai bénéfice peut dépasser 100 %, transformant le profit en perte
• Contribuables au taux additionnel (45 %) : impact encore plus défavorable

À partir d’avril 2027, le crédit d’impôt passera à 22 % lorsque le taux de base de l’impôt sur le revenu changera.

Test de résistance des prêteurs

Les prêteurs hypothécaires exigent que le loyer mensuel couvre au moins 125 % des intérêts hypothécaires à un taux de stress de 5,5 % (indépendamment de votre taux réel). Les contribuables au taux supérieur peuvent se voir appliquer un ratio de couverture de 145 % par certains prêteurs.

Formule du test de résistance :

Ratio de couverture = Loyer mensuel / (Montant du prêt × 5.5% / 12)

Si ce ratio est inférieur à 1,25 (125 %), les prêteurs rejetteront votre demande — même si le bien est rentable à votre taux hypothécaire réel.

Les formules

1. Mensualité d’un prêt à intérêts seuls

La plupart des prêts BTL sont à intérêts seuls car les propriétaires bailleurs privilégient le flux de trésorerie plutôt que la constitution de patrimoine.

2. Mensualité d’un prêt amortissable

3. Calcul de l’impôt Section 24

L’impôt net est plafonné à £0 — vous ne pouvez pas obtenir de remboursement si le crédit dépasse l’impôt sur le revenu.

4. Rendement sur fonds propres investis

C’est le vrai indicateur de ROI pour le BTL — quel rendement obtenez-vous sur le capital immobilisé ?

5. Rendements locatifs

Rendement brut (chiffre d’accroche des annonces immobilières) :

Gross yield = (Annual rent / Property price) × 100

Rendement net (tient compte des charges d’exploitation) :

Net yield = (Annual rent - Operating costs / Property price) × 100

Le rendement net est plus utile car il reflète le flux de trésorerie réel avant hypothèque et impôt.

Exemple détaillé

Scénario : Contribuable au taux supérieur (40 %) achetant un bien BTL à £250 000

Données :

• Prix du bien : £250 000
• Apport : 25 % = £62 500
• Prêt : £187 500
• Hypothèque : 5,5 % intérêts seuls
• Loyer mensuel : £1 200 (£14 400/an)
• Semaines de vacance : 2 semaines/an
• Frais de gestion : 10 %
• Assurance : £500/an
• Entretien : £1 000/an
• Loyer foncier : £0
• Charges de copropriété : £0

Jusqu’ici, le bien semble rentable. Mais maintenant l’impôt Section 24 s’applique.

La révélation de la Section 24 : Ce bien affiche un bénéfice de £49/mois avant impôt, mais devient une perte de £142/mois après impôt. Le taux d’imposition effectif sur le vrai bénéfice (£593,65) est de 387 % — vous payez £2 300 d’impôt sur £593 de bénéfice.

Coûts initiaux

Investissement initial total : £62 500 (apport) + £15 000 (Stamp Duty) = £77 500

Test de résistance

Test de résistance du prêteur à 5,5 % :

Interest-only payment at 5.5% = £187,500 × 5.5% / 12 = £859.38/month
Coverage ratio = £1,200 / £859.38 = 1.396 = 139.6%

Résultat : RÉUSSI (≥125 % requis)

Le bien passe le test de résistance du prêteur, mais reste déficitaire après impôt.

Entrées expliquées

• Prix du bien — prix d’achat convenu
• % d’apport — les prêts BTL exigent généralement 25 % minimum (certains prêteurs acceptent 15-20 %)
• Taux hypothécaire — taux d’intérêt annuel (les taux BTL sont ~1-2 % plus élevés que les taux résidentiels)
• Durée de l’hypothèque — généralement 25 ans (les prêts à intérêts seuls peuvent être plafonnés à 15-20 ans)
• Type de remboursement — intérêts seuls (le plus courant) ou amortissable
• Loyer mensuel — ce que vous pouvez raisonnablement demander (vérifiez les comparables sur Rightmove, Zoopla)
• % de frais de gestion — généralement 8-12 % du loyer annuel si vous utilisez un agent immobilier
• Assurance annuelle — assurance propriétaire bailleur (bâtiment + contenu + responsabilité civile) — généralement £300-600
• Entretien annuel — budget de 1-2 % de la valeur du bien ou minimum £1 000-2 000/an
• Semaines de vacance — semaines par an où le bien reste vide entre deux locataires (1-4 semaines typique)
• Loyer foncier — charge annuelle pour les biens en bail emphytéotique
• Charges de copropriété — pour les appartements avec espaces communs
• Tranche d’imposition — votre taux marginal d’impôt sur le revenu basé sur le revenu total (20 %/40 %/45 %)

Résultats expliqués

• Bénéfice mensuel avant impôt — flux de trésorerie réel : loyer moins tous les coûts et la mensualité hypothécaire
• Bénéfice mensuel après impôt — ce que vous gardez réellement après l’impôt Section 24
• Stamp Duty — inclut la majoration BTL de 5 % sur chaque tranche (depuis le 31 oct. 2024, auparavant 3 %)
• Coût initial total — apport + Stamp Duty (ce que vous devez investir aujourd’hui)
• Rendement brut — loyer annuel / prix du bien (standard du secteur, ignore les charges)
• Rendement net — (loyer annuel - charges d’exploitation) / prix du bien (plus réaliste)
• Détail de l’impôt Section 24 — montre exactement comment l’impôt est calculé
• Rendement sur fonds propres — bénéfice annuel après impôt / coût initial total (vrai ROI)
• Ratio de couverture locative — loyer mensuel / mensualité d’intérêts réelle
• Couverture test de résistance — loyer mensuel / mensualité d’intérêts à 5,5 % (doit être ≥125 %)

Hypothèses et limites

• Angleterre/Irlande du Nord uniquement — l’Écosse et le Pays de Galles ont des taux et tranches LBTT/LTT différents
• BTL résidentiel uniquement — les biens commerciaux, HMO (maisons à occupation multiple) et locations saisonnières ont un traitement fiscal différent
• Impôt sur le revenu uniquement — ne modélise pas l’impôt sur les plus-values à la revente ni les droits de succession
• Hypothèse du taux marginal — suppose que le bénéfice locatif est imposé à votre taux marginal le plus élevé (vrai si vous avez d’autres revenus)
• Coûts de la première année uniquement — l’entretien et les intérêts hypothécaires varient sur la durée de vie du bien
• Pas de compensation inter-portefeuille — si vous avez plusieurs biens BTL, les pertes sur l’un peuvent compenser les bénéfices d’un autre
• Intérêts du prêt amortissable — le calculateur utilise les intérêts de l’année 1 pour le crédit Section 24. La part d’intérêts diminue dans le temps, donc le crédit d’impôt aussi.
• Semaines de vacance — suppose une répartition uniforme. En réalité, les vacances sont regroupées (ex. : un trou de 4 semaines, pas 2 semaines tous les 6 mois)
• Licence sélective — certaines municipalités exigent des licences de bailleur avec des frais supplémentaires (non modélisés)
• Structure en société — les biens BTL détenus via une société ont un traitement fiscal différent (impôt sur les sociétés à 25 %, pas d’impact Section 24). Ce calculateur suppose une détention en nom propre uniquement.

Vérification

Tous les cas de test vérifiés par calcul manuel et recoupés avec les exemples détaillés du guide gov.uk.

Test d’identité comptable

L’identité suivante doit toujours être vérifiée :

Annual profit after tax = Effective rent - Operating costs - Mortgage payment - Net tax

Pour l’exemple détaillé :

£13,846.15 - £2,940 - £10,312.50 - £2,299.96 = -£1,706.31 ✓

Vérification du rendement sur fonds propres

Pour un contribuable au taux supérieur :

Annual loss after tax: -£1,706.31
Total upfront: £77,500
Cash-on-cash return: (-£1,706.31 / £77,500) × 100 = -2.2%

C’est un rendement négatif — vous perdez 2,2 % par an sur votre capital investi.