So wird die Mietrendite berechnet

Zusammenfassung

Die Mietrendite ist die jaehrliche Rendite, die Sie durch die Vermietung einer Immobilie erzielen, ausgedrueckt als Prozentsatz des Immobilienpreises. Die Bruttorendite zeigt die gesamten Mieteinnahmen als Prozentsatz des Immobilienwerts. Die Nettorendite zieht alle laufenden Kosten (Verwaltungsgebuehren, Versicherung, Instandhaltung, Leerstandszeiten, Erbbauzins, Hausgeld) ab und zeigt den tatsaechlichen Gewinn als Prozentsatz des Immobilienwerts.

Durchschnittliche britische Bruttorenditen liegen landesweit zwischen 5,94 % und 7,7 % (Q4 2025, Fleet Mortgages). Der Nordosten bietet die hoechsten Renditen (7,9–9,6 %), waehrend London die niedrigsten hat (5,1 %). Als Faustregel gilt: Ueber 5 % Bruttorendite gilt als stark, und 3–5 % Nettorendite ist typisch fuer ein gesundes Buy-to-let-Investment.

So funktioniert es

Bruttorendite vs. Nettorendite

Die Bruttorendite ist eine einfache Kennzahl der Obergrenze: Jahresmiete geteilt durch Immobilienpreis, multipliziert mit 100. Sie ignoriert alle Kosten und zeigt Ihnen die maximal moegliche Rendite, wenn es keine Ausgaben gaebe.

Die Nettorendite ist die tatsaechliche Rentabilitaetskennzahl. Sie zieht alle jaehrlichen laufenden Kosten von den Mieteinnahmen ab, bevor durch den Immobilienpreis geteilt wird. Das gibt Ihnen die wahre Rendite auf die Immobilieninvestition.

Welche Kosten einzubeziehen sind

Eine realistische Nettorenditeberechnung sollte beinhalten:

• Verwaltungsgebuehren — typischerweise 10–15 % der Jahresmiete bei Vollverwaltung durch einen Makler (Mietersuche, Mieteinzug, Immobilieninspektionen, Instandhaltungskoordination)
• Vermieterversicherung — durchschnittlich £225–£235/Jahr fuer umfassenden Schutz, oder £170–£180 fuer eine reine Gebaeudeversicherung
• Instandhaltung — eine gaengige Faustregel ist 1 % des Immobilienwerts pro Jahr (Heizungswartung, Reparaturen, Malerarbeiten, Geraeteaustausch)
• Leerstandszeiten — durchschnittlich 3 Wochen pro Jahr (21 Tage), in denen die Immobilie zwischen Mietern leer steht; Tendenz sinkend auf ca. 20 Tage in aktuellen Daten
• Erbbauzins — bei Erbbaurecht-Immobilien. Ab der Reform 2026 auf £250/Jahr gedeckelt, £0 fuer Neubauten nach Juni 2022
• Hausgeld — fuer Wohnungen mit Gemeinschaftseinrichtungen. Typischerweise £1.000–£2.000/Jahr je nach Gebaeudeleistungen

Die Formeln

Rechenbeispiel

Eingaben erklaert

• Immobilienpreis — der Kaufpreis der Anlageimmobilie
• Monatsmiete — die monatlichen Mieteinnahmen, die Sie von Mietern erhalten
• Anzahlung % — der Prozentsatz des Immobilienpreises, den Sie als Anzahlung leisten (typischerweise 25 % bei Buy-to-let-Hypotheken)
• Verwaltungsgebuehr % — der Prozentsatz der Jahresmiete, den ein Makler fuer die Vollverwaltung berechnet (typischerweise 10–15 %)
• Jaehrliche Versicherung — Vermieterversicherungspraemie (Gebaeude, Inventar bei moeblierter Vermietung, Haftpflicht)
• Jaehrliche Instandhaltung — Budget fuer Reparaturen, Wartung, Malerarbeiten (Faustregel: 1 % des Immobilienwerts)
• Leerstandswochen pro Jahr — wie viele Wochen die Immobilie zwischen Mietern leer steht (britischer Durchschnitt: 3 Wochen)
• Jaehrlicher Erbbauzins — fuer Erbbaurecht-Immobilien (ab 2026 auf £250/Jahr gedeckelt, £0 fuer Neubauten nach Juni 2022)
• Jaehrliches Hausgeld — fuer Wohnungen mit Gemeinschaftseinrichtungen (Aufzuege, Gemeinschaftsgaerten, Reinigung)
• Indexfonds-Rendite % — erwartete Jahresrendite einer Indexfonds-Investition zum Vergleich (typisch: 7 %)

Ausgaben erklaert

• Bruttorendite % — jaehrliche Mieteinnahmen als Prozentsatz des Immobilienpreises (vor Kosten)
• Nettorendite % — jaehrlicher Gewinn (nach allen Kosten) als Prozentsatz des Immobilienpreises
• Jaehrlicher Gewinn — gesamte Mieteinnahmen minus aller jaehrlichen laufenden Kosten
• Monatlicher Cashflow — wie viel Gewinn Sie jeden Monat nach allen Ausgaben erhalten
• Kapitalrendite vs. Anzahlung % — jaehrlicher Gewinn als Prozentsatz der geleisteten Anzahlung (zeigt den Hebeleffekt durch Hypothekennutzung)
• Indexfonds-Vergleich — was Ihre Anzahlung in einem passiven Indexfonds stattdessen verdienen wuerde (zeigt die Opportunitaetskosten)

Annahmen und Einschraenkungen

• Hypothekenkosten nicht enthalten — dieser Rechner zeigt die Rendite basierend auf dem Gesamtimmobilienpreis, nicht auf Hypothekenzinszahlungen. Fuer den Cashflow nach Hypothekenzahlungen siehe den speziellen Buy-to-Let-Rechner.
• Mieteinnahmen als stabil angenommen — keine Mieterhoehungen oder -senkungen waehrend des Jahres
• Kosten sind Schaetzungen — tatsaechliche Verwaltungsgebuehren, Versicherungen und Instandhaltungskosten koennen je nach Immobilientyp, Lage und Zustand erheblich variieren
• Keine Wertsteigerung — Renditeberechnungen zeigen nur die Einkommensrendite, nicht das Immobilienwertwachstum
• Keine Steuern enthalten — beruecksichtigt weder Einkommensteuer auf Mietgewinne noch Kapitalertragsteuer beim Verkauf oder Stamp Duty beim Kauf
• Durchschnittliche Leerstandszeiten — tatsaechliche Leerstandsraten haengen von Lage, Immobilientyp und Marktbedingungen ab
• Erbbauzins-Deckelung — die Deckelung auf £250/Jahr ab 2026 gilt fuer bestehende Mietvertraege; Neubauten seit Juni 2022 haben £0 Erbbauzins
• Hausgeld variabel — kann jaehrlich steigen und einmalige Sonderumlagen fuer groessere Arbeiten beinhalten

Ueberpruefung

Testfaelle verifiziert gegen die Ausgabe der Funktion calculateRentalYield():

Annahmen fuer die Ueberpruefungstabelle:

• Anzahlung: 25 %
• Verwaltungsgebuehr: 10 %
• Versicherung: £500/Jahr
• Instandhaltung: £1.000/Jahr (£2.000 fuer £500k-Immobilie)
• Leerstandswochen: 2 Wochen/Jahr
• Erbbauzins: £0
• Hausgeld: £0