Mieten vs. Kaufen: So funktioniert der Vergleich

Zusammenfassung

Der Mieten-vs.-Kaufen-Rechner vergleicht das finanzielle Ergebnis eines Immobilienkaufs mit dem Mieten und Investieren der Differenz. Er fuehrt eine monatliche Simulation ueber einen festgelegten Zeitraum durch und beruecksichtigt dabei Immobilienwertsteigerung, Hypothekenkosten, Instandhaltung, Stamp Duty (britische Grunderwerbsteuer), Mieterhoehungen und Anlagerenditen. Am Ende vergleicht er das Gesamtnettoermoegen beider Szenarien, um zu zeigen, welche Option Sie finanziell besser stellt.

So funktioniert es

Das Kapitalausgleichsmodell

Die zentrale Erkenntnis ist, dass Kaufen und Mieten unterschiedliche monatliche Kosten verursachen. Wer in einem gegebenen Monat weniger zahlt, investiert den Ueberschuss mit der angenommenen Anlagerendite. So wird ein fairer Vergleich sichergestellt — kein Szenario wird dafuer bestraft, dass ueberschuessiges Geld ungenutzt bleibt.

Was jede Seite zahlt

Kaeufer (einmalig):

• Eigenkapital (Anzahlung)
• Stamp Duty (SDLT)
• Kaufnebenkosten (Anwalt, Gutachten, Hypothekengebuehren — typischerweise 1–3 % des Preises)

Kaeufer (monatlich):

• Hypothekenrate (annuitaetisch ueber die gesamte Laufzeit)
• Instandhaltung (typischerweise ca. 1 % des Immobilienwerts pro Jahr)

Mieter (einmalig):

• Nichts — der Mieter investiert stattdessen die Vorabkosten des Kaeufers

Mieter (monatlich):

• Miete (jaehrlich steigend mit der angegebenen Rate)

Die Simulation

Jeden Monat:

1. Berechnung der monatlichen Kosten des Kaeufers (Hypothek + Instandhaltung)
2. Berechnung der monatlichen Kosten des Mieters (Miete, steigend mit der Inflation)
3. Die Person mit den niedrigeren Kosten investiert die Differenz
4. Beide Anlagetopfe wachsen mit der monatlichen Anlagerendite
5. Vermoegensstaende werden zum Jahresende fuer die Diagrammdarstellung erfasst

Am Ende des Betrachtungszeitraums:

• Kauf-Vermoegen = Immobilienwert (gewachsen) − verbleibende Hypothek − Verkaufskosten + Anlagetopf des Kaeufers
• Miet-Vermoegen = gesamter Anlagetopf des Mieters (aus Eigenkapital, Stamp Duty, Kaufnebenkosten und monatlichen Ueberschuessen)

Immobilienwertsteigerung und Mietinflation

Historische britische Daten liefern den Kontext fuer die Wachstumsannahmen:

Typische britische Kosten

Die Formel

Fuer den Mieter:

Miet-Vermoegen = Anfangsinvestition x (1 + i)^m + Summe der verzinsten monatlichen Ueberschuesse

wobei die Anfangsinvestition = Eigenkapital + Stamp Duty + Kaufnebenkosten (alles, was der Kaeufer vorab ausgegeben hat).

Rechenbeispiel

Eingaben erklaert

• Immobilienpreis — der Kaufpreis der Immobilie
• Eigenkapital — der vorab gezahlte Betrag fuer die Immobilie
• Hypothekenzins — jaehrlicher Zinssatz der Hypothek
• Hypothekenlaufzeit — Jahre, ueber die die Hypothek zurueckgezahlt wird (typischerweise 25)
• Monatliche Miete — anfaengliche Monatsmiete fuer eine vergleichbare Mietimmobilie
• Jaehrliche Mieterhoehung — wie schnell die Miete pro Jahr steigt (britischer Langzeitdurchschnitt: ca. 3,7 %)
• Immobilienwertsteigerung — wie schnell die Immobilie an Wert gewinnt (britischer Langzeitdurchschnitt: ca. 3–5 %)
• Anlagerendite — jaehrliche Rendite auf Investitionen (britische Aktien langfristig: ca. 6–8 %)
• Kaeufertyp — Erstkaeufer, Umzug oder Zusatzimmobilie (beeinflusst die Stamp Duty)
• Kaufnebenkosten — Anwalt, Gutachten und Hypothekengebuehren in % des Preises
• Verkaufskosten — Makler- und Grundbuchgebuehren in % des Verkaufspreises
• Jaehrliche Instandhaltung — laufende Reparatur- und Pflegekosten in % des Immobilienwerts
• Aufenthaltsdauer — wie viele Jahre Sie planen, in der Immobilie zu wohnen (der Vergleichshorizont)

Ausgaben erklaert

• Gewinner — ob Kaufen oder Mieten Sie mit mehr Vermoegen zuruecklaesst
• Vorteilsbetrag — die Differenz des Nettovermoegens zwischen beiden Szenarien
• Kauf-Vermoegen — Immobilienkapital + Anlagetopf des Kaeufers nach Verkauf
• Miet-Vermoegen — gesamtes Anlageportfolio des Mieters
• Vermoegen ueber die Zeit (Diagramm) — jaehrlicher Vergleich des kumulierten Vermoegens beider Szenarien
• Aufschluesselungskarten — detaillierte Ansicht, wohin das Geld in jedem Szenario fliesst
• Fazit — verstaendliche Erklaerung des Ergebnisses

Annahmen und Einschraenkungen

• Feste Annahmen ueber die Zeit. In der Realitaet aendern sich Hypothekenzinsen bei der Umschuldung, die Immobilienwertsteigerung variiert von Jahr zu Jahr, und Anlagerenditen schwanken. Der Rechner verwendet der Einfachheit halber konstante Jahresraten.
• Keine Steuern auf Anlagen. Anlagerenditen werden brutto modelliert. In der Praxis koennen Renditen ausserhalb eines ISA (steuerbeguenstigtes Anlagekonto) der Kapitalertragsteuer oder Dividendensteuer unterliegen. Die Nutzung eines Stocks & Shares ISA eliminiert dies fuer die meisten Anleger.
• Instandhaltung bei 1 % ist eine Faustregel. Die tatsaechlichen Instandhaltungskosten variieren enorm — ein Neubau braucht moeglicherweise jahrelang fast nichts, waehrend ein aelteres Gebaeude ein neues Dach benoetigen kann.
• Miete und Immobilienwertsteigerung sind unabhaengig. In der Praxis sind sie tendenziell korreliert (beide durch Angebot und Nachfrage im selben Markt getrieben).
• Keine Transaktionskosten bei Anlagen. Plattformgebuehren, Fondskosten und Handelskosten werden nicht modelliert.
• Die Aufenthaltsdauer ist entscheidend. Kaufen hat hohe Vorabkosten (Stamp Duty, Gebuehren), die ueber die Zeit amortisiert werden. Bei kurzen Aufenthalten (unter 3–5 Jahren) gewinnt Mieten fast immer, weil diese Kosten noch nicht durch Immobilienwertsteigerung ausgeglichen wurden.

Ueberpruefung