Zusammenfassung
Loan-to-Value (LTV) ist die Hoehe Ihrer Hypothek, ausgedrueckt als Prozentsatz des Immobilienwerts. Er ist der wichtigste Einzelfaktor bei der Bestimmung der Hypothekenzinsen, die Ihnen angeboten werden. Ein niedrigerer LTV bedeutet mehr Eigenkapital, weniger Risiko fuer den Kreditgeber und bessere Konditionen fuer Sie. Britische Kreditgeber staffeln Hypotheken nach LTV-Stufen — das Ueberschreiten einer Schwelle (z. B. von 80 % auf 75 %) kann deutlich guenstigere Angebote freischalten.
Wie es funktioniert
Der LTV zeigt dem Kreditgeber, welcher Anteil der Immobilie durch das Darlehen finanziert wird und welcher Anteil Eigenkapital ist:
- 60 % LTV = Sie besitzen 40 % selbst, der Kreditgeber finanziert 60 %
- 95 % LTV = Sie besitzen nur 5 %, der Kreditgeber finanziert 95 %
Kreditgeber achten auf den LTV, weil er ihr Risikoexposure bestimmt. Wenn die Immobilienpreise fallen und Sie zahlungsunfaehig werden, muss der Kreditgeber das Darlehen durch den Verkauf der Immobilie zurueckgewinnen. Ein hoeherer LTV bedeutet weniger Puffer gegen einen Preisrueckgang.
LTV-Stufen in Grossbritannien und ihre Bedeutung
| LTV-Stufe | Anzahlung/Eigenkapital | Zinsauswirkung |
|---|---|---|
| Unter 60 % | 40 %+ | Beste verfuegbare Zinsen — geringstes Risiko |
| 60-75 % | 25-40 % | Hervorragende Zinsen — starke Eigenkapitalposition |
| 75-80 % | 20-25 % | Gute Zinsen — qualifiziert fuer die meisten Produkte |
| 80-90 % | 10-20 % | Standardzinsen — mittleres Risiko |
| 90-95 % | 5-10 % | Hoehere Zinsen, eingeschraenkte Auswahl — hohes Risiko |
| Ueber 95 % | Unter 5 % | Sehr wenige Kreditgeber — nahezu maximales Risiko |
Der Zinsunterschied zwischen 60 % und 95 % LTV betraegt typischerweise 1,0-1,5 Prozentpunkte bei einem 2-Jahres-Festzinsangebot. Bei einer Hypothek von 200.000 £ sind das etwa 100-150 £ pro Monat.
Maximaler LTV
Die meisten britischen Kreditgeber begrenzen Wohnimmobilienhypotheken auf 95 % LTV (5 % Mindestanzahlung). Buy-to-let-Hypotheken erfordern in der Regel 25 % Anzahlung (75 % LTV Maximum).
Negatives Eigenkapital
Wenn die Immobilienpreise so stark fallen, dass Ihre Hypothek den Immobilienwert uebersteigt, haben Sie negatives Eigenkapital (LTV ueber 100 %). Das bedeutet, Sie koennen nicht umschulden, nicht ohne Fehlbetrag verkaufen und sind an Ihr aktuelles Angebot gebunden. Hypotheken mit hohem LTV (90-95 %) sind am staerksten gefaehrdet.
Die Formel
Where
Rechenbeispiel
Immobilie fuer 300.000 £ mit 240.000 £ Hypothek
LTV berechnen
= 80.0% LTV
Eigenkapital berechnen
= £60,000 Eigenkapital (20,0 %)
Stufe bestimmen
= Standardzinsen — mittleres Risiko
Rueckwaertssuche: Welcher Immobilienwert ergibt 75 % LTV?
= £320,000 — die Immobilie muesste diesen Wert haben fuer die 60-75 %-Stufe
Result
Sie liegen bei 80 % LTV mit 60.000 £ Eigenkapital. Wenn der Immobilienwert auf 320.000 £ steigt (oder Sie die Restschuld auf 225.000 £ tilgen), wuerden Sie 75 % LTV erreichen und bessere Konditionen freischalten.
Eingaben erklaert
- Immobilienwert — der aktuelle Marktwert der Immobilie (nicht der Kaufpreis). Verwenden Sie eine aktuelle Bewertung oder Online-Schaetzung.
- Hypothekenrestschuld — der ausstehende Betrag, den Sie schulden. Pruefen Sie Ihren letzten Hypothekenauszug.
Ausgaben erklaert
- LTV-Prozentsatz — Darlehen als Prozentsatz des Immobilienwerts
- LTV-Stufe — in welche Preiskategorie Sie fallen
- Eigenkapitalbetrag — wie viel der Immobilie Ihnen gehoert (£)
- Eigenkapitalprozentsatz — Eigenkapital als Prozentsatz des Immobilienwerts
- Rueckwaertssuche — fuer eine gegebene Hypothekenrestschuld, welche Immobilienwerte den wichtigsten LTV-Schwellenwerten (60 %, 75 %, 80 %, 90 %, 95 %) entsprechen
Annahmen und Einschraenkungen
- Der Rechner verwendet den aktuellen Immobilienwert, nicht den urspruenglichen Kaufpreis. Immobilienwerte aendern sich im Laufe der Zeit — verwenden Sie eine aktuelle Bewertung oder Schaetzung.
- LTV-Stufen und ihre Zinsauswirkungen sind ungefaehr und basieren auf typischen britischen Kreditgeberschwellen. Einzelne Kreditgeber koennen leicht abweichende Schwellen verwenden (z. B. 70 % statt 75 %).
- Der Rechner beruecksichtigt keine nachrangigen Grundpfandrechte oder andere durch die Immobilie gesicherte Schulden. Kreditgeber beruecksichtigen alle besicherten Darlehen bei der LTV-Bewertung.
- Buy-to-let- und Gewerbeimmobilien haben andere LTV-Grenzen und Staffelpreise — dieser Rechner ist fuer Wohnimmobilien konzipiert.
- Negatives Eigenkapital wird als LTV > 100 % angezeigt, aber der Rechner modelliert nicht die Konsequenzen (Unfaehigkeit zur Umschuldung, Fehlbetrag beim Verkauf usw.).
- Immobilienbewertungen sind grundsaetzlich unsicher — der Rechner arbeitet nur mit dem von Ihnen angegebenen Wert.
Verifikation
| Testfall | Immobilienwert | Hypothek | Erwarteter LTV | Stufe |
|---|---|---|---|---|
| Niedriger LTV | £300,000 | £150,000 | 50.0% | Unter 60 % |
| Gutes Eigenkapital | £300,000 | £180,000 | 60.0% | 60-75 % |
| Schwellenwert | £300,000 | £225,000 | 75.0% | 75-80 % |
| Standard | £300,000 | £240,000 | 80.0% | 80-90 % |
| Hoher LTV | £300,000 | £285,000 | 95.0% | Ueber 95 % |
Buchhalterische Identitaet: LTV + Eigenkapital % = 100 %. Hypothekenrestschuld + Eigenkapital = Immobilienwert.
Sources
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