Erstkaufer-Leitfaden: Schritt fuer Schritt

Zusammenfassung

Der Erstkaufer-Leitfaden ist ein umfassender, gefuehrter 5-Schritte-Rechner, der Sie von Ihrem Gehalt bis zu einem vollstaendigen Bezahlbarkeitsurteil fuehrt. Anders als Einzelrechner verkettet er mehrere Berechnungsmodule, um Ihnen das Gesamtbild zu liefern: wie viel Sie leihen koennen, welche Anzahlung und Grunderwerbsteuer (Stamp Duty) Sie benoetigen, was Ihre monatliche Hypothek kostet und ob das komfortabel, angespannt oder riskant ist — gemessen an Ihrem Nettogehalt.

Er ist darauf ausgelegt, die Frage zu beantworten, die sich jeder Erstkaufer stellt: “Kann ich mir diese Immobilie wirklich leisten?”

Wie es funktioniert

Der Leitfaden durchlaeuft fuenf miteinander verbundene Schritte:

Schritt 1: Ihr Einkommen

Geben Sie Ihr jaehrliches Bruttogehalt ein. Der Rechner ermittelt Ihr monatliches Nettogehalt anhand der HMRC-Steuersaetze 2025/26, der National-Insurance-Schwellenwerte und geht von keinen Renten- oder Studienkreditabzuegen aus (diese koennen separat im Gehaltsrechner modelliert werden). Dies bildet Ihre Bezahlbarkeits-Basislinie.

Schritt 2: Was koennen Sie sich leisten?

Waehlen Sie ein Einkommensmultiplikator (2x bis 5,5x). Die meisten britischen Kreditgeber begrenzen auf 4,5x des Gehalts, obwohl Spezialkreditgeber mit strengeren Kriterien bis 5,5x gehen koennen. Der Rechner zeigt, was Sie bei konservativem (3x), Standard- (4x) und maximalem (4,5x) Multiplikator leihen koennten, und laesst Sie Ihren Zielmultiplikator waehlen.

Warum Einkommensmultiplikatoren wichtig sind: 1990 kostete das durchschnittliche britische Eigenheim 3,5x des Gehalts. Bis 2024 stieg dieses Verhaeltnis auf 9x landesweit und 8,4x in London (ONS Housing Affordability 2024). Kreditgeber begrenzen Multiplikatoren zur Risikosteuerung, aber Marktpreise draengen Kaeufer oft zum Maximum.

Schritt 3: Ihre Immobilie

Waehlen Sie einen Immobilienpreis und einen Anzahlungsprozentsatz (5-50 %). Der Rechner berechnet:

• Anzahlungsbetrag — das Bargeld, das Sie im Voraus sparen muessen
• Stamp Duty (Grunderwerbsteuer, FTB) — mit Erstkaufer-Entlastung (0 £ auf die ersten 300.000 £, 5 % auf 300.001-500.000 £ ab April 2025). Die Entlastung entfaellt vollstaendig bei Immobilien ueber 500.000 £.

Schritt 4: Monatliche Kosten

Legen Sie Ihren Hypothekenzins und die Laufzeit fest (5-40 Jahre). Der Rechner zeigt:

• Monatliche Hypothekenrate — nach der Standard-Tilgungsformel
• Bezahlbarkeitsquote — Zahlung als % Ihres monatlichen Nettogehalts
• Stresstest — wie hoch Ihre Rate waere, wenn die Zinsen um 3 Prozentpunkte steigen (gemaess FCA-MCOB-Regeln; obwohl die Bank of England die FPC-Empfehlung im August 2022 zurueckgezogen hat, sind Kreditgeber weiterhin verpflichtet, nicht festverzinsliche Hypotheken einem Stresstest zu unterziehen)

Schritt 5: Das Gesamtbild

Der Rechner liefert ein farbcodiertes Urteil basierend auf Ihrer Bezahlbarkeitsquote:

• Komfortabel (gruen): unter 28 % des Nettogehalts
• Angespannt (gelb): 28-36 % des Nettogehalts
• Riskant (rot): ueber 36 % des Nettogehalts

Er zeigt ausserdem:

• Gesamter Barbedarf — Anzahlung + Stamp Duty + ca. 2.000 £ typische Gebuehren (Anwalt, Gutachten, Umzugskosten)
• Verbleibendes Monatseinkommen — was Ihnen nach der Hypothek bleibt
• Zusaetzliche Budgetposten — Gebaeudeversicherung, Council Tax, Instandhaltung, Hausgeld

Die 28/36-Schwellenwerte leiten sich aus MoneyHelpers Bezahlbarkeitsrichtlinien ab und spiegeln den Branchenkonsens fuer nachhaltige Hypotheken-Einkommens-Verhaeltnisse wider.

Die Formeln

Monatliche Hypothekenrate (Tilgungshypothek)

Dies ist die Standard-Tilgungsformel, die von allen britischen Kreditgebern fuer Tilgungshypotheken verwendet wird (bei denen Sie jeden Monat sowohl Zinsen als auch Kapital zurueckzahlen).

Bezahlbarkeitsquote

Die Bezahlbarkeitsquote ist die wichtigste einzelne Kennzahl. Kreditgeber begrenzen sie typischerweise auf 40-45 %, aber Finanzberater empfehlen, unter 28-36 % zu bleiben, um Spielraum fuer andere Lebenshaltungskosten, Notfaelle und Zinserhoehungen zu lassen.

Nettogehalt

Verwendet die vollstaendige britische Steuerberechnung (siehe das Wiki zum Gehaltsrechner fuer detaillierte Formeln):

• Persoenlicher Freibetrag: 12.570 £ (2025/26)
• Grundtarif: 20 % auf 12.571-50.270 £
• Hoeherer Tarif: 40 % auf 50.271-125.140 £
• National Insurance: 8 % auf 12.570-50.270 £, 2 % darueber
• Freibetragsreduzierung: Kuerzung um 1 £ fuer jede 2 £ ueber 100.000 £

Stamp Duty (Erstkaufer)

Ab 1. April 2025:

• 0 £ auf die ersten 300.000 £
• 5 % auf 300.001-500.000 £
• Ueber 500.000 £: keine Entlastung, Standardsaetze gelten ab der ersten Stufe

Siehe das Wiki zum Stamp-Duty-Rechner fuer die vollstaendige Stufenuebersicht.

Rechenbeispiel

Dieses Beispiel zeigt ein typisches Erstkaufer-Szenario: Einkommen ueber dem britischen Median (37.000 £), aber dennoch durch eine 250.000-£-Immobilie belastet. Die Bezahlbarkeitsquote von 39,8 % stuft es in die Kategorie “Riskant” ein, und der Stresstest offenbart die Anfaelligkeit gegenueber Zinserhoehungen.

Eingaben erklaert

Schritt 1: Ihr Einkommen

• Jaehrliches Bruttogehalt — Ihr Gehalt vor allen Abzuegen (0-500.000 £)

Schritt 2: Was koennen Sie sich leisten?

• Einkommensmultiplikator — das Vielfache Ihres Gehalts, das Kreditgeber anbieten (2x-5,5x). Die meisten begrenzen auf 4,5x.

Schritt 3: Ihre Immobilie

• Immobilienpreis — der vereinbarte Kaufpreis (50.000-5.000.000 £)
• Anzahlungsprozentsatz — welchen Anteil des Preises Sie im Voraus zahlen (5-50 %). Je hoeher die Anzahlung, desto niedriger das Beleihungsverhaeltnis (LTV) und typischerweise desto besser der Hypothekenzins. Das staatliche Mortgage Guarantee Scheme (dauerhaft ab Juli 2025) unterstuetzt 95 %-LTV-Hypotheken bis 600.000 £.

Schritt 4: Monatliche Kosten

• Hypothekenzins — jaehrlicher Zinssatz (0-10 %). Stand Februar 2026 liegen typische 2-Jahres-Festzinsen bei etwa 4-5 % fuer 90 % LTV.
• Hypothekenlaufzeit — ueber wie viele Jahre die Rueckzahlung verteilt wird (5-40 Jahre). Laengere Laufzeiten senken die monatlichen Raten, erhoehen aber die Gesamtzinsen.

Ausgaben erklaert

Schritt 1

• Monatliches Nettogehalt — was nach Steuern und National Insurance auf Ihrem Konto ankommt
• Effektiver Steuersatz — Ihre Gesamtsteuer als % des Bruttogehalts (immer niedriger als der Grenzsteuersatz durch den persoenlichen Freibetrag und die Steuerstufen)

Schritt 2

• Maximale Kreditaufnahme — Gehalt × gewaehlter Multiplikator
• Konservative/Standard/Maximale Schaetzungen — voreingestellte Multiplikatoren (3x/4x/4,5x) zum Vergleich

Schritt 3

• Benoetigte Anzahlung — erforderliches Bargeld im Voraus (Preis × Anzahlung %)
• Stamp Duty (FTB) — bei Eigentumsuebergang faellige Steuer, mit angewandter Erstkaufer-Entlastung

Schritt 4

• Monatliche Rate — Ihre feste monatliche Hypothekenbelastung (bei Tilgungshypotheken)
• Bezahlbarkeitsquote — Rate als % des Nettogehalts (gruen unter 28 %, gelb 28-36 %, rot ueber 36 %)
• Stresstest — Rate bei einem Zinsanstieg um 3 Prozentpunkte (regulatorische Anforderung)

Schritt 5

• Urteil — Komfortabel/Angespannt/Riskant basierend auf der Bezahlbarkeitsquote
• Gesamter Barbedarf — Anzahlung + Stamp Duty + ca. 2.000 £ typische Gebuehren
• Verbleibendes Monatseinkommen — Nettogehalt minus Hypothek (was fuer Rechnungen, Essen, Sparen bleibt)
• Zusaetzliche Budgetposten — Gebaeudeversicherung (ca. 200 £/Jahr), Council Tax (1.200-3.000 £/Jahr), Instandhaltung (ca. 1 % des Immobilienwerts/Jahr), Hausgeld (bei Erbpacht)

Annahmen und Einschraenkungen

• Nur England und Nordirland. Verwendet SDLT-Saetze. Schottland (LBTT) und Wales (LTT) haben andere Grunderwerbsteuer-Stufen und -Saetze.
• Keine Renten- oder Studienkreditabzuege in Schritt 1. Der Gehaltsrechner modelliert diese separat.
• Erstkaufer-Stamp-Duty-Entlastung setzt voraus, dass alle Kaeufer Erstkaufer sind und noch nie Eigentum besessen haben (weltweit). Wenn ein Kaeufer zuvor Eigentum besessen hat, gelten Standardsaetze.
• Typische Gebuehren von 2.000 £ sind eine grobe Schaetzung fuer Anwalt (Durchschnitt 1.314 £), Gutachten (300-1.500 £) und Umzug (Durchschnitt 1.112 £). Tatsaechliche Kosten variieren je nach Region und Immobilie.
• Nur Tilgungshypotheken. Zinshypotheken (interest-only) haben niedrigere Monatsraten, erfordern aber ein separates Tilgungsinstrument.
• Kein Erbbauzins oder Hausgeld in der monatlichen Rate modelliert. Erbpacht-Immobilien haben zusaetzliche Kosten.
• Nur ein einzelnes Gehalt. Der Kreditrechner unterstuetzt gemeinsame Einkommen, aber dieser Leitfaden vereinfacht auf einen Einkommensstrom.
• Keine Kreditverpflichtungen. Der Kreditrechner beruecksichtigt Kreditkarten, Darlehen und Kinderbetreuungskosten, aber dieser Leitfaden geht von keinen aus.
• Stresstest bei +3 PP entspricht den FCA-MCOB-Regeln. Einige Kreditgeber verwenden hoehere Puffer fuer nicht festverzinsliche Produkte.

Die 28/36-Bezahlbarkeitsschwellen sind Richtwerte, keine festen Grenzen. Kreditgeber bewerten das vollstaendige Einkommen, Ausgaben, Kredithistorie und Arbeitsplatzsicherheit. Ein “Komfortabel”-Urteil hier garantiert keine Genehmigung — und ein “Riskant”-Urteil bedeutet keine Ablehnung. Es ist ein Richtungsweiser, keine Kreditentscheidung.

Verifizierung

Alle Berechnungen wurden anhand offizieller gov.uk-Tools und manueller Berechnungen per Stand Februar 2026 verifiziert.

| Gehalt | Preis | Anzahlung % | Monatliche Rate | % des Nettogehalts | Urteil | Quelle | |---|---|---|---|---|---| | £30.000 | £150.000 | 10 % | £751 | 34,1 % | Angespannt | Manuelle Berechnung + gov.uk-Steuer | | £50.000 | £250.000 | 10 % | £1.251 | 39,8 % | Riskant | Manuelle Berechnung + gov.uk-Steuer | | £75.000 | £300.000 | 20 % | £1.334 | 30,8 % | Angespannt | Manuelle Berechnung + gov.uk-Steuer | | £100.000 | £400.000 | 15 % | £1.890 | 34,3 % | Angespannt | Manuelle Berechnung + gov.uk-Steuer |

Testfall 1: 30.000 £ Gehalt

• Nettogehalt: 2.202 £/Monat (verifiziert ueber gov.uk-Steuerrechner)
• 10 % Anzahlung auf 150.000 £ = 15.000 £
• Darlehen: 135.000 £ bei 4,5 % ueber 25 Jahre → 751 £/Monat
• Bezahlbarkeit: (751 ÷ 2.202) × 100 = 34,1 % → Angespannt (gelb)

Testfall 2: 50.000 £ Gehalt (Rechenbeispiel oben)

• Nettogehalt: 3.139 £/Monat
• 10 % Anzahlung auf 250.000 £ = 25.000 £
• Darlehen: 225.000 £ bei 4,5 % ueber 25 Jahre → 1.251 £/Monat
• Bezahlbarkeit: 39,8 % → Riskant (rot)
• Stamp Duty: 0 £ (FTB-Entlastung deckt die ersten 300.000 £)

Testfall 3: 75.000 £ Gehalt, 20 % Anzahlung auf 300.000 £

• Nettogehalt: 4.327 £/Monat
• Anzahlung: 60.000 £
• Darlehen: 240.000 £ bei 4,5 % ueber 25 Jahre → 1.334 £/Monat
• Bezahlbarkeit: 30,8 % → Angespannt (gelb)
• Stamp Duty: 0 £ (FTB-Entlastung)

Testfall 4: 100.000 £ Gehalt, 15 % Anzahlung auf 400.000 £

• Nettogehalt: 5.512 £/Monat (Freibetrag um 0 £ gekuerzt, da unter 100.000 £ Schwelle)
• Anzahlung: 60.000 £
• Darlehen: 340.000 £ bei 4,5 % ueber 25 Jahre → 1.890 £/Monat
• Bezahlbarkeit: 34,3 % → Angespannt (gelb)
• Stamp Duty: 0 £ (FTB-Entlastung)

Alle monatlichen Ratenberechnungen wurden mit der Standard-Tilgungsformel verifiziert:

M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]
wobei r = 4,5 % ÷ 12 ÷ 100 = 0,00375
und n = 25 × 12 = 300 Monate

Identitaetstests (fuer Entwickler)

Der Leitfaden fuehrt keine neuen Formeln ein — er verkettet bestehende, verifizierte Rechner. Wichtige Identitaetstests fuer die Pruefung:

1. Steueridentitaet: grossAnnual === netAnnual + incomeTax + nationalInsurance
2. Hypothekenidentitaet: totalInterest === totalRepayable - loanAmount
3. Baridentitaet: totalCashNeeded === deposit + stampDuty + fees
4. Bezahlbarkeitsidentitaet: affordabilityRatio === (monthlyPayment / monthlyTakeHome) × 100

Diese gelten fuer alle Eingaben, da die zugrunde liegenden Berechnungsfunktionen (calculateTakeHomePay, calculateMortgage, calculateStampDuty) unabhaengig getestet und verifiziert sind.