Wie man Hypothekenangebote vergleicht

Zusammenfassung

Hypothekenangebote zu vergleichen bedeutet, über den Schlagzeilen-Zinssatz hinauszudenken. Zwei Angebote mit unterschiedlichen Zinssätzen und Gebührenstrukturen können über die Laufzeit der Hypothek sehr unterschiedliche Gesamtkosten verursachen. Der richtige Vergleich berücksichtigt den Zinssatz, die Laufzeit, die Abschlussgebühr und ob diese Gebühr im Voraus gezahlt oder auf das Darlehen aufgeschlagen wird.

Wie es funktioniert

Wenn Sie zwei Hypothekenangebote vergleichen, ist die entscheidende Kennzahl die Gesamtkosten — der Gesamtbetrag, den Sie über die volle Laufzeit zahlen, einschließlich Zinsen und Gebühren.

Drei Faktoren bestimmen die Gesamtkosten:

1. Zinssatz — ein niedrigerer Zinssatz bedeutet niedrigere monatliche Zahlungen und weniger Zinsen über die Laufzeit
2. Abschlussgebühr — die Produktgebühr des Kreditgebers, typischerweise £0–£2.000. Ein gebührenfreies Angebot kann einen etwas höheren Zinssatz haben.
3. Gebührenhandhabung — wenn Sie die Gebühr auf Ihr Darlehen aufschlagen, zahlen Sie für die gesamte Laufzeit Zinsen darauf, was sie deutlich teurer macht als eine Vorauszahlung

Der Rechner berechnet die monatliche Zahlung und die Gesamtkosten für jedes Angebot nebeneinander und zeigt dann an, welches Angebot insgesamt günstiger ist.

Warum der Schlagzeilen-Zinssatz nicht ausreicht

Ein Angebot mit 4,0 % und £1.999 Gebühr kann günstiger sein als eines mit 4,5 % und £999 Gebühr — aber nur, wenn Sie die Hypothek lange genug behalten. Bei kurzen Zinsbindungsphasen (2–3 Jahre) hat die Gebühr einen größeren Einfluss im Verhältnis zur Zinsersparnis. Über die volle Laufzeit dominiert der Zinssatz.

APRC — die offizielle Vergleichskennzahl

Kreditgeber sind von der FCA (der britischen Finanzaufsicht) verpflichtet, den effektiven Jahreszins (APRC) auszuweisen, der alle Gebühren in einen einzigen annualisierten Zinssatz einbezieht. Allerdings geht der APRC davon aus, dass Sie die Hypothek für die gesamte Laufzeit zum Folgezinssatz behalten — die meisten Menschen schließen vorher um, sodass der APRC irreführend sein kann. Ein Vergleich der Gesamtkosten über die anfängliche Zinsbindungsphase ist oft praxisnäher.

Die Formel

Gebührenhandhabung

• Vorab zahlen: Gesamtkosten = (monatliche Zahlung × Monate) + Abschlussgebühr
• Auf das Darlehen aufschlagen: Die Gebühr ist in P enthalten, Sie zahlen also für die gesamte Laufzeit Zinsen darauf. Gesamtkosten = monatliche Zahlung × Monate (die Gebühr steckt bereits in den Zahlungen)

Eine Gebühr von £999 auf ein 25-Jahres-Darlehen zu 4,5 % aufzuschlagen kostet insgesamt etwa £1.665 (die Gebühr selbst plus £666 Zusatzzinsen). Sie im Voraus zu zahlen kostet genau £999.

Rechenbeispiel

Eingaben erklärt

• Immobilienpreis — der vereinbarte Kaufpreis
• Anzahlung — Ihr Eigenkapitalanteil; das Darlehen ist die Differenz
• Zinssatz (Angebot A / Angebot B) — der jährliche Zinssatz für jedes Angebot
• Laufzeit (Angebot A / Angebot B) — wie lange die Hypothek läuft, in Jahren
• Abschlussgebühr (Angebot A / Angebot B) — die Produktgebühr des Kreditgebers
• Gebührenhandhabung (Angebot A / Angebot B) — ob die Gebühr bei Abschluss im Voraus gezahlt oder auf den Darlehensbetrag aufgeschlagen wird

Ausgaben erklärt

• Monatliche Zahlung — die feste monatliche Rate für jedes Angebot
• Gesamtzinsen — wie viel Zinsen Sie über die volle Laufzeit zahlen
• Gesamtkosten — Gesamtrückzahlung plus eventuelle Vorab-Gebühren. Das ist die Zahl, die für den Vergleich zählt.
• Ersparnis — um wie viel das günstigere Angebot billiger ist

Annahmen und Einschränkungen

• Der Vergleich geht davon aus, dass beide Angebote für die volle Laufzeit zu einem festen Zinssatz laufen. In der Praxis haben die meisten britischen Hypotheken eine 2–5-jährige Zinsbindungsphase, gefolgt vom variablen Standardzins (SVR) des Kreditgebers. Wenn Sie planen, nach Ende der Zinsbindung umzuschulden, ist der Vergleich über die anfängliche Festzinsperiode aussagekräftiger als über die volle Laufzeit.
• Der Rechner verwendet ausschließlich Annuitätendarlehen. Endfällige Darlehen haben ein anderes Kostenprofil (niedrigere monatliche Zahlungen, aber das Kapital muss am Ende zurückgezahlt werden).
• Auf das Darlehen aufgeschlagene Gebühren werden zum gleichen Zinssatz wie die Hypothek verzinst — einige Kreditgeber handhaben Gebühren möglicherweise anders.
• Der Vergleich berücksichtigt keine sonstigen Kosten wie Bewertungsgebühren, Anwaltskosten oder Vorfälligkeitsentschädigungen aus einer bestehenden Hypothek.

Überprüfung

Buchhaltungsidentität: Gesamtkosten = Gesamtzinsen + Darlehensbetrag + Vorab-Gebühren (falls vorhanden). Bei Gebühren, die auf das Darlehen aufgeschlagen werden: Gesamtkosten = Gesamtrückzahlung (da die Gebühr bereits im Darlehen enthalten ist).