Zusammenfassung
Ein Tilgungsplan ist eine Tabelle, die zeigt, wie sich jede Hypothekenzahlung auf Tilgung (Rückzahlung des Darlehens) und Zinsen (Kosten der Kreditaufnahme) aufteilt. Zu Beginn der Hypothek fließt der Großteil jeder Zahlung in die Zinsen. Im Laufe der Zeit verschiebt sich das Verhältnis, bis die letzten Zahlungen fast ausschließlich aus Tilgung bestehen. Dieses Verständnis hilft Ihnen zu erkennen, wie schnell Sie Eigenkapital aufbauen und wie viel Sie durch zusätzliche Zahlungen sparen können.
Wie es funktioniert
Jeden Monat fallen Zinsen auf Ihren ausstehenden Saldo an. Ihre feste monatliche Zahlung deckt zunächst diese Zinsen ab, und der Rest reduziert die Restschuld:
- Zinsen dieses Monats = Ausstehender Saldo × monatlicher Zinssatz
- Tilgung dieses Monats = Monatliche Zahlung − Zinsen dieses Monats
- Neuer Saldo = Alter Saldo − Tilgung dieses Monats
Da der Saldo jeden Monat sinkt, nimmt der Zinsanteil jeder Zahlung ab und der Tilgungsanteil wächst. Dieser sich selbst beschleunigende Effekt bedeutet, dass Sie mit zunehmender Laufzeit der Hypothek schneller Eigenkapital aufbauen.
Warum frühe Zahlungen überwiegend aus Zinsen bestehen
Bei einem Darlehen von £200.000 zu 4,5 % über 25 Jahre:
- Monat 1: £750 Zinsen, £362 Tilgung (67 % gehen an Zinsen)
- Monat 150 (Halbzeit): ungefähr gleiche Aufteilung
- Monat 300 (letztes Jahr): £24 Zinsen, £1.088 Tilgung (2 % gehen an Zinsen)
Deshalb sind frühe Sondertilgungen so wirkungsvoll — jedes zusätzliche Pfund an Tilgung, das Sie jetzt zahlen, verhindert, dass für die gesamte Restlaufzeit Zinsen darauf anfallen.
Die Formel
Where
Monatliche Aufschlüsselung
Für jeden Monat k:
| Schritt | Formel |
|---|---|
| Zinsanteil | Saldo_(k-1) × r |
| Tilgungsanteil | M − Zinsen |
| Restschuld | Saldo_(k-1) − Tilgung |
Rechenbeispiel
£200.000 zu 4,5 % über 25 Jahre
Monatliche Zahlung berechnen
= £1,111.66/month
Aufschlüsselung Monat 1
= £361.66 principal + £750.00 interest
Aufschlüsselung Monat 2
= £363.02 principal + £748.64 interest
Summen Jahr 1
= Balance after year 1: £195,569
Summen Jahr 25 (letztes Jahr)
= Balance after year 25: £0
Result
Gesamtrückzahlung: £333.499. Gesamtzinsen: £133.499 (67 % der ursprünglichen Darlehenssumme). In Jahr 1 sind 67 % Zinsen; in Jahr 25 nur noch 2 %.
Eingaben erklärt
- Darlehensbetrag — der gesamte Kreditbetrag (Immobilienpreis abzüglich Anzahlung, oder ausstehender Saldo bei einer Umschuldung)
- Zinssatz — der jährliche Zinssatz als Prozentsatz
- Hypothekenlaufzeit — die Gesamtlaufzeit der Hypothek in Jahren
Ausgaben erklärt
- Monatliche Zahlung — der feste Betrag, den Sie jeden Monat zahlen
- Gesamtrückzahlung — monatliche Zahlung × Anzahl der Monate
- Gesamtzinsen — Gesamtrückzahlung abzüglich des Darlehensbetrags
- Tilgungstabelle — eine monats- oder jahresweise Aufschlüsselung mit Zahlung, Tilgung, Zinsen und Restschuld für jede Periode
- CSV-Export — Herunterladen des vollständigen Plans als Tabellenkalkulation
Annahmen und Einschränkungen
- Der Plan geht von einem festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit aus. Die meisten britischen Hypotheken haben eine Zinsbindung von 2–5 Jahren; der Zinssatz (und damit der Tilgungsplan) ändert sich bei einer Umschuldung oder bei Rückkehr zum variablen Standardzins (SVR).
- Der Rechner modelliert ausschließlich Annuitätendarlehen. Bei endfälligen Darlehen wird keine monatliche Tilgung geleistet, sodass es keine Amortisation gibt — die gesamte Restschuld ist am Ende fällig.
- Sondertilgungen oder reduzierte Zahlungen werden nicht berücksichtigt. Verwenden Sie den Sondertilgungsrechner für Szenarien mit Zusatzzahlungen.
- Die monatlichen Zahlungsbeträge werden mit voller Genauigkeit berechnet. In der Praxis runden Kreditgeber möglicherweise auf den nächsten Penny, was zu minimalen Abweichungen bei der letzten Zahlung führen kann.
- Der Plan berücksichtigt keine Gebühren, Versicherungen oder sonstigen Kosten — er zeigt ausschließlich die Mechanik der Darlehensrückzahlung.
Überprüfung
| Testfall | Darlehen | Zinssatz | Laufzeit | Monatliche Zahlung | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|---|---|
| Standard | £200.000 | 4,5 % | 25 J. | £1.111,66 | £133.499 |
| Niedriger Zins | £200.000 | 2,0 % | 25 J. | £847,72 | £54.315 |
| Kurze Laufzeit | £200.000 | 4,5 % | 15 J. | £1.529,99 | £75.399 |
| Großes Darlehen | £500.000 | 4,5 % | 30 J. | £2.533,43 | £412.034 |
| Null Zinsen | £200.000 | 0 % | 25 J. | £666,67 | £0 |
Buchhaltungsidentität: Gesamtzinsen = (Monatliche Zahlung × n) − Darlehensbetrag. Für jede Zeile gilt: Zahlung = Tilgung + Zinsen. Endsaldo = £0.