Как рассчитываются расходы при совместной собственности

Краткое описание

Совместная собственность - это государственная схема, позволяющая приобрести долю в недвижимости (как правило, 10–75%) и платить субсидированную аренду за неприобретённую часть. Калькулятор показывает суммарные ежемесячные расходы - ипотечный платёж за вашу долю, арендную плату жилищной ассоциации и сервисный сбор - и сравнивает их с частной арендой и полной покупкой.

Как это работает

Три ежемесячных статьи расходов

Как совладелец, вы ежемесячно оплачиваете три статьи:

1. Ипотека - на приобретённую вами долю за вычетом первоначального взноса. Рассчитывается по стандартной формуле аннуитетной амортизации.
2. Аренда - за долю жилищной ассоциации (неприобретённую), как правило, 2,75% годовых от стоимости неприобретённой доли. Законодательный максимум - 3%.
3. Сервисный сбор - техническое обслуживание здания, страховка, управленческие расходы и взносы в резервный фонд. Варьируется в зависимости от объекта.

Критерии приемлемости

Размер доли

В рамках Программы доступного жилья 2021–2026 (новая модель) вы можете приобрести от 10% до 75% недвижимости. Для старых объектов может быть установлен минимум в 25%.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос рассчитывается от вашей доли, а не от полной стоимости недвижимости. Кредиторы, как правило, требуют 5–10% от вашей доли в качестве первоначального взноса. Это означает значительно меньший авансовый капитал, чем при полной покупке:

Аренда за неприобретённую долю

Жилищная ассоциация взимает аренду за долю недвижимости, которой она по-прежнему владеет. Начальная ставка ограничена 3% годовых от стоимости неприобретённой доли, хотя большинство взимает 2,75%.

Ежегодное повышение арендной платы регулируется одним из двух режимов:

Лестничное наращивание доли (Staircasing)

Со временем вы можете приобретать дополнительные доли («лестничное наращивание»), в конечном счёте становясь полным владельцем. По новой модели в течение первых 15 лет вы можете приобретать от 1% в год без необходимости официальной оценки. Для более крупных покупок (5%+ за раз) требуется оценка RICS по текущей рыночной стоимости.

Доступность

Калькулятор оценивает доступность исходя из доли жилищных расходов в валовом доходе:

Формула

Где:

• Стоимость доли = цена недвижимости × процент доли
• Стоимость неприобретённой доли = цена недвижимости − стоимость доли
• Первоначальный взнос = стоимость доли × процент первоначального взноса
• Сумма ипотеки = стоимость доли − первоначальный взнос

Пример расчёта

Сравнение с альтернативами

На том же примере:

Сравнение полной покупки предполагает тот же процент первоначального взноса (10%) и ипотечную ставку. Сервисный сбор включён в оба сценария, поскольку покупатель лизгольда тоже его платит.

Описание входных данных

• Цена недвижимости - полная рыночная стоимость объекта совместной собственности.
• Процент доли - приобретаемая вами доля (10–75%).
• Процент первоначального взноса - ваш первоначальный взнос как процент от вашей доли (не от полной стоимости).
• Ипотечная ставка - годовая процентная ставка по ипотеке на вашу долю.
• Срок ипотеки - лет до полного погашения ипотеки.
• Ставка аренды - годовая аренда как % от стоимости неприобретённой доли (как правило, 2,75%, максимум 3%).
• Годовой сервисный сбор - ежегодные расходы на обслуживание, страховку и управление.
• Доход домохозяйства - валовой годовой доход (используется для оценки доступности).
• Рыночная аренда - эквивалентная частная аренда для сравнения.

Описание результатов

• Суммарные ежемесячные расходы - ипотека + аренда + сервисный сбор.
• Разбивка ежемесячных расходов - наглядное распределение по каждой статье.
• Сумма первоначального взноса и ипотеки - необходимый авансовый капитал и сумма заимствования.
• Экономия по сравнению с арендой - насколько совместная собственность дешевле (или дороже) частной аренды.
• Экономия по сравнению с полной покупкой - ежемесячная экономия по сравнению с приобретением недвижимости по полной цене.
• Шкала доступности - доля жилищных расходов в валовом доходе с цветовой кодировкой.
• Пожизненные расходы - суммарные проценты, арендная плата и сервисные сборы за срок ипотеки.

Допущения и ограничения

• Аренда фиксирована. Калькулятор использует постоянную ставку аренды на весь срок. В действительности аренда ежегодно растёт (CPI + 1% или RPI + 0,5%), поэтому фактические пожизненные расходы на аренду будут выше.
• Лестничное наращивание не учтено. Калькулятор предполагает сохранение той же доли на весь срок. На практике многие совладельцы со временем приобретают дополнительные доли, что снижает аренду, но увеличивает ипотечные платежи.
• Рост стоимости недвижимости не учтён. Калькулятор не моделирует прирост стоимости. При росте стоимости недвижимости лестничное наращивание обходится дороже (вы покупаете по рыночной стоимости), но ваш собственный капитал растёт.
• Сервисный сбор фиксирован. Реальные сервисные сборы растут со временем и могут включать единовременные крупные взносы на капитальный ремонт.
• Порог доступности (45%) - эвристика калькулятора, а не официальный критерий кредитования. Кредиторы проводят собственные детальные оценки доступности.
• Гербовый сбор не рассчитывается. Совладельцы могут либо уплатить гербовый сбор со всей стоимости авансом, либо с каждой сделки лестничного наращивания после превышения 80% доли.
• Ставки действуют только в Англии. В Шотландии, Уэльсе и Северной Ирландии действуют иные схемы (например, New Supply Shared Equity в Шотландии, Shared Ownership Cymru в Уэльсе).

Верификация