Как рассчитывается арендный доход

Краткое описание

Арендный доход - это годовой доход от сдачи недвижимости в аренду, выраженный в процентах от стоимости объекта. Валовая доходность показывает суммарный арендный доход как процент от стоимости недвижимости. Чистая доходность вычитает все операционные расходы (комиссии управляющего, страховка, техническое обслуживание, периоды простоя, земельная рента, сервисные сборы), показывая фактическую прибыль в процентах от стоимости недвижимости.

Средняя валовая доходность по Великобритании составляет 5,94–7,7% в национальном масштабе (4-й квартал 2025 года, Fleet Mortgages). Северо-Восток предлагает наибольшую доходность (7,9–9,6%), тогда как Лондон - наименьшую (5,1%). Практическое правило: валовая доходность выше 5% считается высокой, а чистая доходность 3–5% типична для здоровой инвестиции в арендную недвижимость.

Как это работает

Валовая vs. чистая доходность

Валовая доходность - простой верхнеуровневый показатель: годовая аренда, делённая на цену недвижимости и умноженная на 100. Она игнорирует все расходы и показывает максимально возможный доход при отсутствии расходов.

Чистая доходность - реальный показатель прибыльности. Она вычитает все годовые операционные расходы из арендного дохода перед делением на цену недвижимости. Это даёт истинный доход на инвестицию в недвижимость.

Какие расходы учитывать

Реалистичный расчёт чистой доходности должен включать:

• Комиссии управляющего - как правило, 10–15% от годовой аренды при полном управлении через агента по аренде (поиск арендаторов, получение арендной платы, инспекции, координация технического обслуживания).
• Страховка арендодателя - в среднем £225–£235/год за комплексное покрытие или £170–£180 за базовое страхование зданий.
• Техническое обслуживание - распространённое правило: 1% от стоимости недвижимости в год (обслуживание котла, ремонт, покраска, замена приборов).
• Периоды простоя - в среднем 3 недели в год (21 день), когда недвижимость пустует между арендаторами; последние данные указывают на ~20 дней.
• Земельная рента - для объектов на правах лизгольда. Ограничена суммой £250/год по реформе 2026 года, £0 для новостроек, приобретённых после июня 2022 года.
• Сервисные сборы - для квартир с общей инфраструктурой. Как правило, £1 000–£2 000/год в зависимости от удобств здания.

Формулы

Пример расчёта

Описание входных данных

• Цена недвижимости - цена покупки инвестиционного объекта.
• Ежемесячная аренда - ежемесячный арендный доход, получаемый от арендаторов.
• Первоначальный взнос, % - доля цены недвижимости, вносимая в качестве первоначального взноса (как правило, 25% для ипотеки под сдачу в аренду).
• Комиссия управляющего, % - процент годовой аренды, взимаемый агентом по аренде за полное управление (как правило, 10–15%).
• Годовая страховка - страховой взнос арендодателя (здания, содержимое при наличии мебели, ответственность).
• Годовое техническое обслуживание - бюджет на ремонт, обслуживание, покраску (правило: 1% от стоимости).
• Недели простоя в год - сколько недель объект пустует между арендаторами (среднее по Великобритании: 3 недели).
• Годовая земельная рента - для объектов на правах лизгольда (ограничена £250/год с 2026 года, £0 для новостроек после июня 2022 года).
• Годовой сервисный сбор - для квартир с общей инфраструктурой (лифты, общие сады, уборка).
• Доходность индексного фонда, % - ожидаемая годовая доходность инвестиций в индексный фонд для сравнения (типично: 7%).

Описание результатов

• Валовая доходность, % - годовой арендный доход как процент от цены недвижимости (до расходов).
• Чистая доходность, % - годовая прибыль (после всех расходов) как процент от цены недвижимости.
• Годовая прибыль - суммарный арендный доход за вычетом всех годовых операционных расходов.
• Ежемесячный денежный поток - сумма, которую вы получаете каждый месяц после всех расходов.
• Доходность на первоначальный взнос, % - годовая прибыль как процент от внесённого первоначального взноса (показывает эффект кредитного плеча при использовании ипотеки).
• Сравнение с индексным фондом - что ваш первоначальный взнос принёс бы в пассивном индексном фонде (показывает альтернативные издержки).

Допущения и ограничения

• Ипотечные расходы не включены - данный калькулятор показывает доходность на основе полной цены недвижимости, а не выплат по ипотеке. Для расчёта денежного потока после ипотечных платежей см. специальный калькулятор сдачи в аренду.
• Арендный доход считается стабильным - без роста или снижения аренды в течение года.
• Расходы - приблизительные - фактические комиссии управляющего, страховка и расходы на обслуживание могут существенно варьироваться в зависимости от типа объекта, местоположения и состояния.
• Прирост капитала не учтён - расчёт доходности показывает только доход от аренды, без учёта роста стоимости недвижимости.
• Налоги не учтены - не учитывается подоходный налог на прибыль от аренды, налог на прирост капитала при продаже или гербовый сбор при покупке.
• Средние периоды простоя - фактические показатели вакантности зависят от местоположения, типа объекта и состояния рынка.
• Ограничение земельной ренты - ограничение £250/год с 2026 года применяется к действующим договорам аренды; новостройки после июня 2022 года имеют £0 земельной ренты.
• Переменные сервисные сборы - могут ежегодно повышаться и включать единовременные взносы на крупные работы.

Верификация

Тест-кейсы проверены по выходным данным функции calculateRentalYield():

Допущения для таблицы верификации:

• Первоначальный взнос: 25%
• Комиссия управляющего: 10%
• Страховка: £500/год
• Техническое обслуживание: £1 000/год (£2 000 для объекта за £500k)
• Недели простоя: 2 недели/год
• Земельная рента: £0
• Сервисный сбор: £0