Аренда vs. покупка: как работает сравнение

Translated article · View in English

Краткое описание

Калькулятор «аренда vs. покупка» сравнивает финансовый результат покупки жилья и аренды с одновременным инвестированием разницы. Он проводит помесячное моделирование на заданном горизонте времени, учитывая рост стоимости недвижимости, расходы на ипотеку, техническое обслуживание, гербовый сбор, рост арендной платы и доходность инвестиций. В конце сравнивается суммарное чистое состояние по каждому сценарию, чтобы определить, какой вариант выгоднее.

Как это работает

Модель выравнивания капитала

Ключевая идея: покупка и аренда имеют разные ежемесячные расходы. В каждом месяце тот, у кого более низкие расходы, инвестирует излишек по предполагаемой ставке доходности инвестиций. Это обеспечивает справедливое сравнение - ни один сценарий не проигрывает из-за того, что свободные деньги лежат без дела.

Расходы каждой стороны

Покупатель (единовременно):

Первоначальный взнос
Гербовый сбор (SDLT)
Расходы на покупку (нотариус, обследование, ипотечные сборы - как правило, 1–3% от цены)

Покупатель (ежемесячно):

Ипотечный платёж (амортизированный за весь срок)
Техническое обслуживание (как правило, ~1% от стоимости недвижимости в год)

Арендатор (единовременно):

Ничего - арендатор вместо этого инвестирует первоначальные расходы покупателя

Арендатор (ежемесячно):

Арендная плата (ежегодно растущая по указанной ставке)

Моделирование

Каждый месяц:

Рассчитываются ежемесячные расходы покупателя (ипотека + обслуживание).
Рассчитываются ежемесячные расходы арендатора (аренда, растущая с инфляцией).
Тот, у кого более низкие расходы, инвестирует разницу.
Оба инвестиционных счёта растут по месячной ставке доходности инвестиций.
В конце года фиксируются снимки состояния для построения графика.

В конце горизонта времени:

Состояние покупателя = стоимость недвижимости (выросшая) − остаток ипотеки − расходы на продажу + инвестиционный счёт покупателя
Состояние арендатора = суммарный инвестиционный счёт арендатора (из первоначального взноса, гербового сбора, расходов на покупку и ежемесячных излишков)

Рост стоимости недвижимости и инфляция аренды

Исторические данные по Великобритании дают контекст для предположений о росте:

Показатель	Долгосрочное среднее	Источник
Рост цен на жильё в Великобритании	~5,3% номинальных (30-летнее среднее)	Nationwide / Monevator
Инфляция аренды в Великобритании	~3,7% номинальных (34-летнее среднее)	ONS / Property Beacon
Полная доходность FTSE 100	~6–8% номинальных	IG / Motley Fool UK

Типичные расходы в Великобритании

Статья	Типичный %	Примечания
Расходы на покупку	1–3% от цены	Нотариус, обследования, ипотечные сборы (без гербового сбора)
Расходы на продажу	1,5–3% от цены продажи	Агент (~1,4%), конвеянсинг, сертификат энергоэффективности
Ежегодное обслуживание	~1% от стоимости	«Правило 1%» - ремонт, страховка, поддержание в порядке

Формула

Net wealth = property value − remaining mortgage − selling costs + savings pot

Where

property value= Цена покупки, выросшая по годовой ставке роста стоимости недвижимости за период владения (£)

remaining mortgage= Остаток ипотечного долга в конце периода владения (£)

selling costs= Конечная стоимость недвижимости × процент расходов на продажу (£)

savings pot= Накопленные инвестиции из ежемесячных излишков, компаундированные по ставке доходности (£)

Для арендатора:

Состояние арендатора = начальная инвестиция × (1 + i)ᵐ + Σ ежемесячных излишков, компаундированных

где начальная инвестиция = первоначальный взнос + гербовый сбор + расходы на покупку (всё, что покупатель потратил авансом).

Пример расчёта

Недвижимость за £300 000, покупатель впервые, 10 лет

Первоначальный взнос (10%)

£300,000 × 10%

= £30,000

Гербовый сбор (покупатель впервые, £300 000)

First £300,000 at 0%

= £0

Расходы на покупку (2%)

£300,000 × 2%

= £6,000

Ипотека (£270 000 под 4,5%, 25 лет)

Standard amortization formula

= £1,500.75/month

Начальная инвестиция арендатора

£30,000 + £0 + £6,000

= £36,000 invested at 7%

Состояние покупателя через 10 лет

£444,073 (property) − £196,178 (mortgage) − £8,881 (selling) + £0 (savings)

= £239,014

Состояние арендатора через 10 лет

Investment pot from initial capital + monthly surpluses at 7%

= £148,795

Result

Покупка выгоднее на £90 219 за 10 лет (при росте недвижимости 4%, доходности инвестиций 7%, росте аренды 3%)

Описание входных данных

Цена недвижимости - цена покупки объекта.
Первоначальный взнос - сумма, уплачиваемая авансом в счёт стоимости недвижимости.
Ипотечная ставка - годовая процентная ставка по ипотеке.
Срок ипотеки - лет до полного погашения ипотеки (как правило, 25).
Ежемесячная аренда - начальная ежемесячная арендная плата за аналогичный объект.
Ежегодный рост аренды - насколько быстро растёт арендная плата в год (долгосрочное среднее по Великобритании: ~3,7%).
Рост цен на жильё - насколько быстро растёт стоимость недвижимости (долгосрочное среднее по Великобритании: ~3–5%).
Ставка доходности инвестиций - годовая доходность инвестиций (долгосрочная доходность акций Великобритании: ~6–8%).
Тип покупателя - покупатель впервые, переезжающий или дополнительная недвижимость (влияет на гербовый сбор).
Расходы на покупку - нотариус, обследования и ипотечные сборы в % от цены.
Расходы на продажу - агент и конвеянсинг в % от цены продажи.
Ежегодное обслуживание - текущие расходы на ремонт и поддержание в % от стоимости недвижимости.
Срок проживания - сколько лет вы планируете жить в этой недвижимости (горизонт сравнения).

Описание результатов

Победитель - что оставит вас с большим состоянием: аренда или покупка.
Размер преимущества - разница в чистом состоянии между двумя сценариями.
Состояние покупателя - собственный капитал в недвижимости + инвестиционный счёт покупателя после продажи.
Состояние арендатора - суммарный инвестиционный портфель арендатора.
График состояния во времени - погодовое сравнение накопленного состояния по обоим сценариям.
Детализированные карточки - подробный вид расходов по каждому сценарию.
Вывод - объяснение результата простым языком.

Допущения и ограничения

Фиксированные предположения во времени. В реальности ипотечные ставки меняются при переипотеке, рост стоимости недвижимости варьируется год от года, а доходность инвестиций волатильна. Калькулятор использует постоянные годовые ставки для упрощения.
Доходность инвестиций без учёта налогов. Доходность моделируется без вычета налогов. На практике доходность вне ISA может облагаться налогом на прирост капитала или подоходным налогом с дивидендов. Использование ISA на акции и паи устраняет это для большинства инвесторов.
Обслуживание на уровне 1% - эмпирическое правило. Фактические расходы на техобслуживание существенно варьируются: новостройка может почти не требовать расходов годами, тогда как старая недвижимость может потребовать замены кровли.
Рост аренды и стоимости недвижимости - независимы. На практике они склонны коррелировать (оба определяются спросом и предложением на одном рынке).
Транзакционные расходы на инвестиции не учтены. Комиссии платформ, расходы на фонды и торговые расходы не моделируются.
Срок проживания имеет огромное значение. Покупка сопряжена с высокими первоначальными расходами (гербовый сбор, сборы), которые окупаются со временем. При коротком сроке (менее 3–5 лет) аренда почти всегда выгоднее, поскольку эти расходы не успели окупиться за счёт роста стоимости недвижимости.

Верификация

Тест-кейс	Ключевые параметры	Ожидаемый победитель	Преимущество
Покупатель впервые, 10 лет	£300k, взнос 10%, 4,5%, аренда £1 200, рост 4%, доходность 7%	Покупка	~£90 219
Короткий срок (2 года)	То же, но 2 года	Зависит от условий	Значительно меньше
Высокий рост аренды	То же, но рост аренды 6%	Покупка	Большее преимущество
Высокая доходность инвестиций	То же, но доходность 10%	Ближе / Аренда	Снижение преимущества покупки
Нулевой рост недвижимости	То же, но рост 0%	Аренда	Значительное преимущество аренды