Краткое описание
Переипотека означает замену действующего ипотечного кредита новым - либо у того же кредитора (перевод продукта), либо у другого. Основная цель - получить более низкую процентную ставку и снизить ежемесячные платежи. Однако переход сопряжён с расходами: комиссия за оформление, оценка недвижимости, юридические услуги и, возможно, штраф за досрочное погашение. Калькулятор определяет, превышает ли экономия на процентах эти расходы, и рассчитывает срок окупаемости.
Как это работает
Решение о переипотеке сводится к трём числам:
- Ежемесячная экономия - насколько меньше вы будете платить каждый месяц по новой ставке.
- Совокупные расходы на переход - все комиссии и сборы, связанные со сменой кредитора.
- Срок окупаемости - сколько месяцев экономии потребуется, чтобы окупить расходы на переход.
Если чистая выгода (сэкономленные проценты минус расходы на переход) положительна и точка безубыточности наступает задолго до окончания нового срока, переход оправдан.
Типичные расходы на переипотеку в Великобритании
| Статья расходов | Типичный диапазон |
|---|---|
| Комиссия за оформление | £0–£2 000 |
| Оценка недвижимости | £0–£1 500 (часто бесплатно при переипотеке) |
| Юридические услуги | £0–£1 000 (многие кредиторы предлагают бесплатное юридическое сопровождение) |
| Штраф за досрочное погашение | 1–5% от остатка долга |
| Плата за выход/снятие обременения | £50–£300 |
Штраф за досрочное погашение (ERC)
ERC применяется, если вы выходите из ипотеки до окончания фиксированного или льготного периода. Он рассчитывается как процент от остатка долга (не от первоначальной суммы кредита). ERC, как правило, снижается год от года - например, 3% в первый год, 2% - во второй, 1% - в третий.
Большинство кредиторов разрешают досрочное погашение без штрафа в размере до 10% от остатка долга в год.
Когда начинать поиск
MoneyHelper рекомендует начинать изучение вариантов переипотеки за 6 месяцев до окончания фиксированного срока, чтобы избежать перехода на стандартную переменную ставку кредитора (SVR), которая, как правило, на 2–3 процентных пункта выше фиксированных.
Формула
Where
Пример расчёта
Переипотека с 5,5% на 4,0% при остатке долга £200 000
Текущая ипотека: £200 000 при 5,5%, 20 лет осталось
= £1,375.77/month
Новая ипотека: £200 000 при 4,0%, 20 лет
= £1,211.96/month
Ежемесячная экономия
= £163.81/month
Сравнение процентов
= £39,315 interest saved
Расходы на переход
= £5,799 total cost
Чистая выгода
= £33,516 net saving
Срок окупаемости
= 3 years to break even
Result
Переход выгоден - экономия £163,81/мес. и окупаемость через 3 года. За 20 лет чистая экономия составит £33 516.
Описание входных данных
- Остаток долга - сумма, которую вы ещё должны по ипотеке.
- Текущая процентная ставка - ваша действующая годовая ставка.
- Оставшийся срок - сколько лет осталось по текущей ипотеке.
- Штраф за досрочное погашение - процент ERC (проверьте письмо-предложение по ипотеке; 0%, если фиксированный период истёк).
- Новая процентная ставка - ставка по рассматриваемой новой сделке.
- Новый срок - на сколько лет будет оформлена новая ипотека (обычно совпадает с оставшимся сроком).
- Комиссия за оформление - плата нового кредитора за продукт.
- Оценка - стоимость оценки недвижимости (часто не взимается при переипотеке).
- Юридические услуги - стоимость конвеянсинга/юридического сопровождения (часто предоставляется бесплатно кредитором).
Описание результатов
- Ежемесячная экономия - насколько меньше вы будете платить в месяц.
- Сэкономленные проценты - разница в совокупных процентах за весь срок.
- Совокупные расходы на переход - все комиссии и сборы с детализацией.
- Чистая выгода - сэкономленные проценты минус расходы на переход (положительное значение = переход выгоден).
- Срок окупаемости - месяцы до того, как накопленная экономия превысит расходы на переход.
- Вывод - рекомендация простым языком на основе расчётов.
Допущения и ограничения
- Калькулятор предполагает ипотеку с погашением основного долга (не процентную).
- Обе сделки - текущая и новая - используют фиксированную ставку на весь срок. На практике большинство фиксированных ставок действуют 2–5 лет, затем происходит переход на SVR. Калькулятор наиболее полезен для сравнения начального фиксированного периода.
- Новая ипотека оформляется на тот же остаток долга - дополнительное заимствование не моделируется.
- Расчёт срока окупаемости использует простую модель: расходы на переход ÷ ежемесячная экономия. Временна́я стоимость денег не учитывается.
- ERC рассчитывается как процент от текущего остатка долга. Уточняйте точные условия в своём ипотечном предложении, поскольку у некоторых кредиторов применяется иная база расчёта.
- Прочие расходы (плата за выход, брокерские комиссии) не включены - добавьте их к полю «Комиссия за оформление» для более полной картины.
Верификация
| Тест-кейс | Текущая | Новая | Расходы на переход | Ожидаемый результат |
|---|---|---|---|---|
| Явная выгода | £200k, 5,5%, 20 лет | 4,0%, 20 лет | £5 799 | Переход: чистая экономия £33 516, окупаемость 36 мес. |
| Ставки близки | £200k, 4,5%, 20 лет | 4,0%, 20 лет | £5 799 | Пограничный случай: долгий срок окупаемости |
| Высокие комиссии | £200k, 5,0%, 20 лет | 4,5%, 20 лет | £12 000 | Оставаться: комиссии превышают экономию |
| Нет ERC | £200k, 5,5%, 20 лет | 4,0%, 20 лет | £1 799 | Переход: быстрая окупаемость |
| Более высокая ставка | £200k, 4,0%, 20 лет | 4,5%, 20 лет | £0 | Оставаться: нет экономии |
Балансовое тождество: Чистая выгода = Сэкономленные проценты − Совокупные расходы на переход. Если ежемесячная экономия > 0, срок окупаемости (мес.) = ⌈Совокупные расходы на переход ÷ Ежемесячная экономия⌉.