Как рассчитываются ипотечные платежи

Краткое описание

Калькулятор ипотечных платежей принимает четыре входных параметра - сумму кредита, процентную ставку, срок и тип платежа - и возвращает ежемесячный платёж, причитающийся кредитору. При ипотеке с погашением основного долга каждый платёж покрывает как проценты, так и часть основного долга, поэтому к концу срока кредит полностью выплачен. При ипотеке только с выплатой процентов вы платите только проценты каждый месяц и должны вернуть весь основной долг единовременно в конце срока.

Как это работает

Ипотека с погашением основного долга

Стандартная формула амортизации вычисляет фиксированный ежемесячный платёж, который полностью погашает кредит за весь срок. В начале срока большая часть каждого платежа идёт на проценты. По мере уменьшения остатка основного долга всё больше идёт на погашение капитала. Ежемесячная сумма остаётся неизменной на протяжении всего срока - меняется лишь соотношение процентов и основного долга внутри каждого платежа.

Ипотека только с выплатой процентов

Ежемесячный платёж - это просто проценты, начисленные на полный остаток кредита. Основной долг никогда не уменьшается, поэтому к концу срока вы должны всю первоначальную сумму («шаровой платёж»). Вам нужен отдельный инструмент погашения - сбережения, инвестиции или продажа недвижимости - для покрытия этого платежа.

Комиссии за оформление

Кредиторы взимают комиссию за оформление (также называемую продуктовой комиссией) для организации ипотеки, как правило, £999–£1 999. Вы можете:

1. Заплатить авансом - комиссия не влияет на кредит или ежемесячный платёж
2. Добавить к кредиту - комиссия включается в основной долг, и вы платите на неё проценты весь срок (увеличивает общую стоимость, но снижает первоначальные расходы)

Формула

Для ипотеки только с выплатой процентов формула упрощается до:

M = P × r

где r - ежемесячная процентная ставка.

Балансовые тождества

Эти соотношения всегда выполняются и полезны для перекрёстной проверки:

• С погашением: totalRepayable = M × n и totalInterest = totalRepayable − P
• Только проценты: totalInterest = M × n и totalCost = totalInterest + P (шаровой платёж)

Пример расчёта

Описание входных данных

• Цена недвижимости - согласованная цена покупки недвижимости
• Первоначальный взнос - сумма, выплачиваемая авансом, вычитается из цены для получения суммы кредита
• Годовая процентная ставка - ставка, взимаемая кредитором, в процентах (например, 4,5%). Типичные ставки в Великобритании в 2025–2026 годах составляют около 4–5,5% по фиксированным продуктам.
• Срок - количество лет, в течение которых вы выплачиваете ипотеку. Стандарт в Великобритании - 25 лет, хотя доступны сроки от 15 до 40 лет.
• Тип платежа - с погашением основного долга (капитал + проценты) или только проценты
• Комиссия за оформление - продуктовая комиссия кредитора с возможностью добавления к кредиту или оплаты авансом

Описание результатов

• Ежемесячный платёж - фиксированная сумма, причитающаяся каждый месяц
• Итого к погашению - сумма всех ежемесячных платежей за полный срок (плюс шаровой платёж для ипотеки только с процентами)
• Итого процентов - сколько вы платите в виде процентов за весь срок ипотеки
• Сумма кредита - фактически заимствованная сумма (цена недвижимости минус первоначальный взнос, плюс комиссия за оформление при добавлении к кредиту)
• Общая стоимость - итого к погашению плюс авансовые комиссии

Допущения и ограничения

• Калькулятор предполагает фиксированную процентную ставку на весь срок. На практике большинство ипотек в Великобритании фиксируются на 2 или 5 лет, а затем переходят на стандартную переменную ставку (SVR) кредитора.
• Используется ежемесячное компаундирование с равными ежемесячными платежами. Некоторые британские кредиторы рассчитывают проценты ежедневно, что даёт незначительно иные результаты.
• Калькулятор не учитывает гербовый сбор, расходы на юридическое сопровождение и другие расходы при покупке - они охватываются калькуляторами гербового сбора и общей стоимости.
• Переплаты здесь не моделируются - для этого используйте калькулятор переплат.

Проверка