Резюме
Сравнение ипотечных предложений означает взгляд за пределы заявленной процентной ставки. Два предложения с разными ставками и структурой комиссий могут привести к очень разной совокупной стоимости на протяжении всего срока ипотеки. Корректное сравнение учитывает процентную ставку, срок, комиссию за оформление и способ её оплаты - авансом или путём добавления к сумме кредита.
Как это работает
При сравнении двух ипотечных предложений ключевым показателем является совокупная стоимость - общая сумма, которую вы заплатите за весь срок, включая проценты и комиссии.
Совокупную стоимость определяют три фактора:
- Процентная ставка - более низкая ставка означает меньшие ежемесячные платежи и меньшую сумму процентов за весь срок
- Комиссия за оформление - плата кредитора за продукт, обычно £0–£2 000. Предложение без комиссии может иметь немного более высокую ставку.
- Способ оплаты комиссии - если вы добавляете комиссию к кредиту, вы платите на неё проценты в течение всего срока, что делает её значительно дороже, чем при оплате авансом
Калькулятор вычисляет ежемесячный платёж и совокупную стоимость для каждого предложения, а затем показывает, какое из них дешевле.
Почему заявленной ставки недостаточно
Предложение по ставке 4,0% с комиссией £1 999 может быть дешевле, чем предложение по ставке 4,5% с комиссией £999, - но только если вы держите ипотеку достаточно долго. На короткие начальные периоды (фиксация 2–3 года) комиссия оказывает большее влияние относительно экономии на процентах. На весь срок ставка доминирует.
APRC - официальный показатель сравнения
Кредиторы обязаны по требованию FCA указывать годовую процентную ставку (APRC), которая учитывает все комиссии в единой годовой ставке. Однако APRC предполагает, что вы держите ипотеку весь срок по ставке перехода - большинство людей рефинансируют раньше, поэтому APRC может вводить в заблуждение. Сравнение совокупной стоимости за начальный период предложения нередко более практично.
Формула
Where
Способы оплаты комиссии
- Оплата авансом: Совокупная стоимость = (ежемесячный платёж × месяцев) + комиссия за оформление
- Добавление к кредиту: Комиссия включается в P, поэтому вы платите на неё проценты за весь срок. Совокупная стоимость = ежемесячный платёж × месяцев (комиссия уже заложена в платежи)
Добавление комиссии £999 к 25-летнему кредиту под 4,5% обойдётся в итоге примерно £1 665 (сама комиссия плюс £666 дополнительных процентов). Оплата авансом стоит ровно £999.
Практический пример
Сравнение двух предложений по недвижимости £250 000 с первоначальным взносом £50 000
Предложение А: 4,5%, 25 лет, комиссия £999 добавлена к кредиту
= £335,165
Предложение Б: 4,0%, 25 лет, комиссия £1 999 оплачена авансом
= £318,701
Сравнение
= Предложение Б экономит £16 464
Result
Предложение Б на £16 464 дешевле, несмотря на более высокую комиссию - более низкая ставка более чем компенсирует её за 25 лет. Ежемесячный платёж на £61,54 меньше.
Пояснение к исходным данным
- Цена недвижимости - согласованная цена покупки
- Первоначальный взнос - ваш денежный вклад; кредит равен разнице
- Процентная ставка (предложение А / предложение Б) - годовая процентная ставка по каждому предложению
- Срок (предложение А / предложение Б) - срок ипотеки в годах
- Комиссия за оформление (предложение А / предложение Б) - плата кредитора за продукт
- Способ оплаты комиссии (предложение А / предложение Б) - оплачивается ли комиссия авансом при оформлении или добавляется к остатку кредита
Пояснение к результатам
- Ежемесячный платёж - фиксированный ежемесячный платёж по каждому предложению
- Общая сумма процентов - сколько процентов вы платите за весь срок
- Совокупная стоимость - общая сумма выплат плюс любые комиссии авансом. Это число, которое важно для сравнения.
- Экономия - насколько дешевле выигрышное предложение
Допущения и ограничения
- Сравнение предполагает, что оба предложения действуют в течение полного срока по фиксированной ставке. На практике большинство британских ипотек имеют фиксированный период 2–5 лет, после которого применяется стандартная переменная ставка кредитора (SVR). Если вы планируете рефинансирование при окончании фиксированного периода, сравнение наиболее актуально именно за этот начальный период, а не за весь срок.
- Калькулятор использует только ипотеку с погашением основного долга. Ипотека с выплатой только процентов имеет другой профиль стоимости (меньшие ежемесячные платежи, но основной долг должен быть погашен в конце).
- Комиссии, добавленные к кредиту, начисляют проценты по той же ставке, что и ипотека, - некоторые кредиторы могут трактовать комиссии иначе.
- Сравнение не включает другие расходы, такие как стоимость оценки, юридические услуги или штрафы за досрочное погашение существующей ипотеки.
Верификация
| Тестовый случай | Предложение А | Предложение Б | Ожидаемый победитель | Суммарная экономия |
|---|---|---|---|---|
| Выигрывает более низкая ставка | 4,5%, £999 добавлено | 4,0%, £1 999 авансом | Предложение Б | £16 464 |
| Одинаковая ставка, меньшая комиссия выигрывает | 4,5%, £1 999 авансом | 4,5%, £0 | Предложение Б | £1 999 |
| Без комиссии vs. низкая ставка | 5,0%, £0 | 4,5%, £999 добавлено | Предложение Б | £14 949 |
| Короткий срок усиливает влияние комиссий | 4,0%, £1 999 авансом (2 года) | 4,5%, £0 (2 года) | Зависит от остатка | Сравнить за 2-летний период |
Бухгалтерское тождество: Совокупная стоимость = общая сумма процентов + сумма кредита + авансовые комиссии (при наличии). Для предложений с комиссией, добавленной к кредиту, совокупная стоимость = общая сумма выплат (комиссия уже включена в кредит).