Резюме
График амортизации - это таблица, показывающая, как каждый ипотечный платёж распределяется между основным долгом (погашением займа) и процентами (стоимостью заимствования). В начале ипотеки большая часть каждого платёжа уходит на проценты. Со временем это соотношение меняется, пока последние платежи не становятся практически полностью погашением долга. Понимание этого распределения помогает увидеть, насколько быстро вы накапливаете долю в недвижимости и сколько можно сэкономить за счёт досрочных платежей.
Как это работает
Каждый месяц проценты начисляются на текущий остаток долга. Фиксированный ежемесячный платёж сначала покрывает проценты, а оставшаяся сумма уменьшает основной долг:
- Проценты за месяц = Остаток долга × месячная процентная ставка
- Основной долг за месяц = Ежемесячный платёж − проценты за месяц
- Новый остаток = Старый остаток − основной долг за месяц
Поскольку остаток каждый месяц уменьшается, процентная часть каждого платежа снижается, а доля основного долга растёт. Этот самоускоряющийся эффект означает, что по мере погашения ипотеки вы накапливаете долю в недвижимости всё быстрее.
Почему ранние платежи состоят преимущественно из процентов
По кредиту £200 000 под 4,5% на 25 лет:
- Месяц 1: £750 процентов, £362 основного долга (67% уходит на проценты)
- Месяц 150 (середина срока): примерно равное распределение
- Месяц 300 (последний год): £24 процентов, £1 088 основного долга (2% уходит на проценты)
Именно поэтому досрочные платежи так эффективны - каждый дополнительный фунт основного долга, погашенный сейчас, предотвращает начисление процентов на него на весь оставшийся срок.
Формула
Where
Ежемесячная разбивка
Для каждого месяца k:
| Шаг | Формула |
|---|---|
| Процентная часть | Остаток_(k-1) × r |
| Часть основного долга | M − Проценты |
| Оставшийся остаток | Остаток_(k-1) − Основной долг |
Практический пример
£200 000 под 4,5% на 25 лет
Вычисление ежемесячного платежа
= £1,111.66/month
Разбивка за месяц 1
= £361.66 principal + £750.00 interest
Разбивка за месяц 2
= £363.02 principal + £748.64 interest
Итоги за 1-й год
= Balance after year 1: £195,569
Итоги за 25-й год (последний год)
= Balance after year 25: £0
Result
Общая сумма выплат: £333 499. Общая сумма процентов: £133 499 (67% от первоначального кредита). В 1-м году 67% уходит на проценты; в 25-м году - всего 2%.
Пояснение к исходным данным
- Сумма кредита - общая сумма займа (цена недвижимости минус первоначальный взнос, или текущий остаток долга при рефинансировании)
- Процентная ставка - годовая процентная ставка в процентах
- Срок ипотеки - срок действия ипотеки в годах
Пояснение к результатам
- Ежемесячный платёж - фиксированная сумма, которую вы платите каждый месяц
- Общая сумма выплат - ежемесячный платёж × количество месяцев
- Общая сумма процентов - общая сумма выплат минус сумма кредита
- Таблица амортизации - помесячная или погодичная разбивка с указанием платежа, основного долга, процентов и оставшегося остатка для каждого периода
- Экспорт в CSV - скачать полный график в виде таблицы
Допущения и ограничения
- График предполагает фиксированную процентную ставку на весь срок. У большинства британских ипотек есть фиксированный период 2–5 лет; ставка (и, следовательно, график) меняется при рефинансировании или переходе на SVR.
- Калькулятор моделирует только ипотеку с погашением основного долга. При ипотеке с выплатой только процентов основной долг не погашается ежемесячно, поэтому амортизация отсутствует - полный остаток подлежит выплате в конце срока.
- Досрочные или частичные выплаты не моделируются. Используйте калькулятор досрочного погашения для сценариев с дополнительными платежами.
- Суммы ежемесячных платежей рассчитываются с полной точностью. На практике кредиторы могут округлять до ближайшего пенни, что вызывает незначительные отличия в последнем платеже.
- В графике не учитываются комиссии, страхование или иные расходы - отображается только механика погашения кредита.
Верификация
| Тестовый случай | Кредит | Ставка | Срок | Ежемесячный платёж | Общая сумма процентов |
|---|---|---|---|---|---|
| Стандартный | £200 000 | 4,5% | 25 лет | £1 111,66 | £133 499 |
| Низкая ставка | £200 000 | 2,0% | 25 лет | £847,72 | £54 315 |
| Короткий срок | £200 000 | 4,5% | 15 лет | £1 529,99 | £75 399 |
| Крупный кредит | £500 000 | 4,5% | 30 лет | £2 533,43 | £412 034 |
| Нулевая ставка | £200 000 | 0% | 25 лет | £666,67 | £0 |
Бухгалтерское тождество: Общая сумма процентов = (Ежемесячный платёж × n) − Сумма кредита. Для каждой строки: Платёж = Основной долг + Проценты. Конечный остаток = £0.