Cara Menghitung Total Biaya Pembelian Properti

Ringkasan

Membeli properti di UK memerlukan uang tunai di muka yang signifikan melebihi sekadar uang muka. Total biaya mencakup uang muka, bea materai, biaya pengacara, biaya survei, biaya pengaturan hipotek, biaya pindahan, dan pengeluaran lain seperti pencarian dan biaya Land Registry. Untuk properti £300.000 tipikal dengan uang muka 10%, pembeli pertama membutuhkan sekitar £34.000–£36.000 tunai, sementara pembeli standar membutuhkan sekitar £41.000–£44.000 karena bea materai.

Cara kerjanya

Total uang tunai yang diperlukan untuk membeli properti adalah jumlah dari tujuh komponen utama:

1. Uang muka - biasanya 5–20% dari harga properti, dibayarkan saat penyelesaian
2. Stamp Duty Land Tax (SDLT) - pajak progresif atas harga pembelian, dengan keringanan untuk pembeli pertama
3. Biaya pengacara - pekerjaan hukum untuk konveyans, pencarian, dan pertukaran kontrak (rata-rata £1.500–£2.000)
4. Biaya survei - inspeksi struktural properti (£300–£1.500 tergantung jenis survei)
5. Biaya pengaturan hipotek - biaya pemberi pinjaman untuk menyiapkan hipotek (£0–£2.000)
6. Biaya pindahan - jasa pindahan, sewa van, penyimpanan (rata-rata £1.100)
7. Biaya lainnya - Land Registry (£150–£270), pencarian properti (£250–£600), asuransi

Tidak seperti biaya berkelanjutan (pembayaran hipotek, tagihan, pemeliharaan), ini adalah biaya satu kali di muka yang jatuh tempo saat atau sebelum penyelesaian.

Rumusnya

Rincian komponen

Bea Materai (mulai 1 April 2025):

• Tarif standar: 0% hingga £125k, 2% £125k-£250k, 5% £250k-£925k, 10% £925k-£1,5jt, 12% di atas £1,5jt
• Tarif pembeli pertama: 0% hingga £300k, 5% £300k-£500k (tidak ada keringanan di atas £500k)
• Tambahan biaya properti tambahan: +5% pada semua band

Biaya pengacara (MoneyHelper 2025):

• Kisaran tipikal: £1.000–£2.500 (rata-rata £1.575)
• Termasuk: konveyans, pencarian (otoritas lokal £100-£300, lingkungan £50-£100, drainase £50-£100), pengajuan Land Registry, pemeriksaan AML
• Terpisah dari pengeluaran (pencarian, biaya Land Registry)

Biaya survei (MoneyHelper 2025):

• Laporan Kondisi (Level 1): £300–£500 - tinjauan dasar, tanpa penilaian
• Laporan HomeBuyer (Level 2): £400–£900 - paling umum, termasuk penilaian
• Survei Bangunan (Level 3): £600–£1.500 - survei struktural terperinci untuk properti tua/tidak biasa

Biaya pengaturan hipotek:

• Kisaran: £0–£2.000 (beberapa pemberi pinjaman mengenakan 0%, lainnya biaya tetap atau % pinjaman)
• Sering dapat ditambahkan ke hipotek (dibayar selama jangka waktu) alih-alih di muka

Biaya Land Registry (gov.uk 2025):

• Permohonan portal (online): £150 untuk £200k-£500k, £270 untuk £500k-£1jt
• Permohonan pos: £270 untuk £200k-£500k, £540 untuk £500k-£1jt

Biaya pindahan:

• Pindahan: £300–£1.500 untuk pemindah profesional (bergantung pada jarak dan volume)
• Sewa van: £100–£300 untuk pindahan mandiri
• Penyimpanan: £100–£500/bulan jika diperlukan antara tanggal penyelesaian
• Asuransi: £50–£150 untuk asuransi pindahan
• Total rata-rata: £1.112 (comparemymove.com 2025)

Contoh perhitungan

Contoh 2: Pembeli standar, properti £350.000, uang muka 10%

• Uang muka: £35.000
• Bea materai (tarif standar):
  • £125.000 × 0% = £0
  • £125.000 × 2% = £2.500
  • £100.000 × 5% = £5.000
  • Total: £7.500
• Biaya pengacara: £1.500
• Survei: £500
• Biaya hipotek: £999
• Biaya pindahan: £1.000
• Biaya lainnya: £500
• Total Uang Tunai yang Diperlukan: £46.999

Contoh 3: Properti tambahan, £350.000, uang muka 25%

• Uang muka: £87.500
• Bea materai (tambahan 5% pada semua band):
  • £125.000 × 5% = £6.250
  • £125.000 × 7% = £8.750
  • £100.000 × 10% = £10.000
  • Total: £25.000
• Biaya pengacara: £1.500
• Survei: £500
• Biaya hipotek: £999
• Biaya pindahan: £1.000
• Biaya lainnya: £500
• Total Uang Tunai yang Diperlukan: £116.499

Penjelasan masukan

• Harga properti - harga pembelian yang disepakati dalam kontrak penjualan
• % uang muka - persentase harga properti yang dibayarkan di muka (biasanya 5–20%; uang muka lebih tinggi = pembayaran bulanan lebih rendah)
• Jenis pembeli - standar, pembeli pertama, atau properti tambahan (menentukan jadwal tarif bea materai)
• Tarif hipotek - suku bunga tahunan (%) yang digunakan untuk menghitung pembayaran bulanan (tidak mempengaruhi uang tunai di muka yang diperlukan)
• Jangka waktu hipotek - lamanya hipotek dalam tahun (tidak mempengaruhi uang tunai di muka yang diperlukan)
• Biaya pengaturan hipotek - biaya satu kali pemberi pinjaman untuk menyiapkan hipotek (dapat dibayarkan di muka atau ditambahkan ke pinjaman)
• Biaya pengacara - konveyans dan pekerjaan hukum (kisaran tipikal £1.000–£2.500)
• Biaya survei - biaya inspeksi properti (£300–£1.500 tergantung jenis survei)
• Biaya pindahan - pindahan, sewa van, penyimpanan (kisaran tipikal £500–£2.000)
• Biaya lainnya - pencarian, Land Registry, asuransi (kisaran tipikal £400–£1.000)

Penjelasan keluaran

• Uang muka - pembayaran di muka (harga properti × % uang muka)
• Bea Materai - total SDLT yang dihitung menggunakan band progresif (£0 untuk pembeli pertama pada properti ≤£300k)
• Total Biaya - jumlah bea materai + pengacara + survei + biaya hipotek + biaya pindahan + biaya lainnya
• Total Uang Tunai yang Diperlukan - uang muka + total biaya (jumlah penuh yang diperlukan di muka)
• Jumlah Hipotek - harga properti − uang muka (jumlah yang dipinjam)
• Pembayaran Bulanan - pembayaran hipotek pelunasan selama jangka waktu (pokok + bunga)

Asumsi & keterbatasan

• Tarif yang ditampilkan hanya untuk Inggris dan Irlandia Utara. Skotlandia dan Wales memiliki sistem bea materai yang berbeda (LBTT dan LTT).
• Biaya pengacara bervariasi secara signifikan berdasarkan lokasi dan kompleksitas properti. Properti leasehold dan kepemilikan bersama biasanya biayanya lebih mahal.
• Biaya survei bergantung pada usia, ukuran, dan jenis properti. Properti yang lebih tua (pra-1900) dan bangunan bersejarah biasanya memerlukan survei Level 3.
• Keringanan pembeli pertama mengharuskan bahwa tidak ada pembeli yang sebelumnya memiliki properti di seluruh dunia. Jika membeli bersama dengan non-FTB, tarif standar berlaku.
• Biaya pengaturan hipotek dapat dibayarkan di muka (mengurangi total uang tunai yang diperlukan sekarang) atau ditambahkan ke pinjaman (meningkatkan pembayaran bulanan). Kalkulator ini mengasumsikan pembayaran di muka.
• Pencarian bervariasi berdasarkan lokasi. Daerah berisiko banjir, wilayah pertambangan, dan kawasan konservasi mungkin memerlukan pencarian tambahan (£50–£200 masing-masing).
• Bonus Help to Buy ISA/Lifetime ISA tidak termasuk. Jika Anda memiliki LISA, pemerintah menambahkan 25% (hingga £1.000/tahun) yang mengurangi uang tunai yang diperlukan.
• Kepemilikan bersama dan insentif baru tidak dimodelkan. Pembeli baru mungkin menghadapi biaya tambahan (survei snagging, biaya reservasi).

Verifikasi

Semua angka diverifikasi terhadap sumber pemerintah resmi dan tolok ukur industri (Februari 2025):

Uji identitas lintas kalkulator:

• totalCashNeeded = deposit + stampDuty + solicitorFees + surveyFees + mortgageFees + movingCosts + otherFees
• mortgageAmount = propertyPrice - deposit
• stampDuty cocok dengan keluaran kalkulator /stamp-duty untuk harga properti dan jenis pembeli yang sama
• monthlyPayment cocok dengan keluaran kalkulator / (hipotek dasar) untuk jumlah hipotek, tarif, dan jangka waktu yang sama

Sumber verifikasi resmi:

• Angka bea materai diverifikasi terhadap kalkulator SDLT gov.uk (https://www.tax.service.gov.uk/calculate-stamp-duty-land-tax/)
• Kisaran biaya diverifikasi terhadap MoneyHelper (https://www.moneyhelper.org.uk/en/homes/buying-a-home/estimate-your-overall-buying-and-moving-costs)
• Biaya Land Registry diverifikasi terhadap tabel biaya gov.uk (https://www.gov.uk/guidance/hm-land-registry-registration-services-fees)