Cara Menghitung Biaya Kepemilikan Bersama

Ringkasan

Kepemilikan bersama (shared ownership) adalah skema yang didukung pemerintah yang memungkinkan Anda membeli bagian dari suatu properti (biasanya 10–75%) dan membayar sewa bersubsidi atas bagian yang tidak Anda miliki. Kalkulator menunjukkan total biaya bulanan Anda - pembayaran hipotek atas bagian Anda, sewa ke asosiasi perumahan, dan biaya layanan - serta membandingkannya dengan menyewa secara pribadi dan membeli penuh.

Cara kerjanya

Tiga biaya bulanan

Sebagai pemilik bersama, Anda membayar tiga hal setiap bulan:

1. Hipotek (KPR) - atas bagian yang Anda beli, dikurangi deposit Anda. Dihitung menggunakan rumus amortisasi cicilan standar.
2. Sewa - atas bagian asosiasi perumahan (yang tidak dimiliki), biasanya pada 2,75% per tahun dari nilai yang tidak dimiliki. Batas hukumnya adalah 3%.
3. Biaya layanan - pemeliharaan bangunan, asuransi, biaya manajemen, dan kontribusi dana cadangan. Bervariasi berdasarkan properti.

Kelayakan

Ukuran bagian

Di bawah Affordable Homes Programme 2021–2026 (“model baru”), Anda dapat membeli antara 10% dan 75% dari properti. Properti yang lebih lama mungkin memiliki minimum 25%.

Deposit

Deposit Anda dihitung berdasarkan bagian Anda, bukan properti penuh. Pemberi pinjaman biasanya memerlukan 5–10% dari bagian Anda sebagai deposit. Ini berarti Anda membutuhkan modal awal yang jauh lebih sedikit daripada membeli penuh:

Sewa atas bagian yang tidak dimiliki

Asosiasi perumahan menagih sewa atas porsi properti yang masih mereka miliki. Tingkat awalnya dibatasi pada 3% per tahun dari nilai yang tidak dimiliki, meskipun kebanyakan menagih 2,75%.

Kenaikan sewa tahunan mengikuti salah satu dari dua rezim:

Staircasing (pembelian bertahap)

Anda dapat membeli bagian tambahan dari waktu ke waktu (“staircasing”), akhirnya memiliki properti sepenuhnya. Di bawah model baru, Anda dapat membeli sesedikit 1% per tahun selama 15 tahun pertama tanpa memerlukan penilaian formal. Pembelian yang lebih besar (kenaikan 5%+) memerlukan penilaian RICS pada nilai pasar saat ini.

Keterjangkauan

Kalkulator menandai keterjangkauan berdasarkan biaya perumahan sebagai persentase dari pendapatan kotor:

Rumus

Di mana:

• Nilai bagian = harga properti × persentase bagian
• Nilai yang tidak dimiliki = harga properti − nilai bagian
• Deposit = nilai bagian × persentase deposit
• Jumlah hipotek = nilai bagian − deposit

Contoh perhitungan

Perbandingan dengan alternatif

Menggunakan contoh yang sama:

Perbandingan pembelian penuh mengasumsikan persentase deposit yang sama (10%) dan suku bunga hipotek. Ini menyertakan biaya layanan di kedua skenario karena pembeli leasehold juga akan membayarnya.

Penjelasan input

• Harga properti - nilai pasar penuh dari properti kepemilikan bersama
• Persentase bagian - bagian yang Anda beli (10–75%)
• Persentase deposit - deposit Anda sebagai persentase dari bagian Anda (bukan properti penuh)
• Suku bunga hipotek - tingkat bunga tahunan pada hipotek untuk bagian Anda
• Masa hipotek - tahun-tahun di mana Anda melunasi hipotek
• Persentase sewa - sewa tahunan sebagai % dari nilai yang tidak dimiliki (biasanya 2,75%, maks 3%)
• Biaya layanan tahunan - biaya pemeliharaan, asuransi, dan manajemen tahunan
• Pendapatan rumah tangga - pendapatan kotor tahunan (digunakan untuk penilaian keterjangkauan)
• Sewa pasar - sewa pribadi yang setara untuk perbandingan

Penjelasan output

• Total biaya bulanan - hipotek + sewa + biaya layanan
• Rincian biaya bulanan - pembagian visual yang menunjukkan berapa banyak yang masuk ke setiap komponen
• Jumlah deposit dan hipotek - modal awal yang dibutuhkan dan jumlah yang dipinjam
• Penghematan vs menyewa - seberapa lebih murah (atau lebih mahal) kepemilikan bersama dibandingkan dengan sewa pribadi
• Penghematan vs membeli penuh - penghematan bulanan dibandingkan dengan membeli properti dengan harga penuh
• Pengukur keterjangkauan - biaya perumahan sebagai persentase dari pendapatan kotor, dengan kode warna
• Biaya seumur hidup - total bunga, total sewa, dan total biaya layanan selama masa hipotek

Asumsi dan keterbatasan

• Sewa tetap. Kalkulator menggunakan tingkat sewa yang konstan selama masa penuh. Pada kenyataannya, sewa meningkat setiap tahun (CPI + 1% atau RPI + 0,5%), sehingga biaya sewa seumur hidup aktual akan lebih tinggi.
• Tidak ada staircasing. Kalkulator mengasumsikan Anda mempertahankan bagian yang sama selama seluruh masa jabatan. Dalam praktiknya, banyak pemilik bersama membeli bagian tambahan dari waktu ke waktu, yang mengurangi sewa tetapi meningkatkan pembayaran hipotek.
• Tidak ada pertumbuhan properti. Kalkulator tidak memodelkan apresiasi properti. Jika nilai properti meningkat, biaya staircasing lebih mahal (Anda membeli pada nilai pasar) tetapi ekuitas Anda tumbuh.
• Biaya layanan konstan. Biaya layanan nyata meningkat dari waktu ke waktu dan dapat mengalami kenaikan besar satu kali untuk pekerjaan besar.
• Ambang keterjangkauan (45%) adalah heuristik kalkulator, bukan kriteria pemberian pinjaman resmi. Pemberi pinjaman menggunakan penilaian keterjangkauan terperinci mereka sendiri.
• Bea materai tidak dihitung. Pemilik bersama dapat membayar bea materai atas nilai properti penuh di muka atau atas setiap transaksi staircasing setelah mereka melebihi kepemilikan 80%.
• Tarif ditampilkan hanya untuk Inggris. Skotlandia, Wales, dan Irlandia Utara memiliki skema yang berbeda (mis. New Supply Shared Equity di Skotlandia, Shared Ownership Cymru di Wales).

Verifikasi