Sewa vs Beli: Cara Kerja Perbandingannya

Translated article · View in English

Ringkasan

Kalkulator sewa vs beli membandingkan hasil keuangan dari membeli rumah versus menyewa dan menginvestasikan selisihnya. Kalkulator menjalankan simulasi bulan demi bulan selama jangka waktu yang ditentukan, memperhitungkan pertumbuhan properti, biaya hipotek, pemeliharaan, bea materai (stamp duty/SDLT), kenaikan sewa, dan imbal hasil investasi. Di akhir, kalkulator membandingkan total kekayaan bersih di bawah setiap skenario untuk menunjukkan opsi mana yang membuat Anda lebih baik.

Cara kerjanya

Wawasan kunci adalah bahwa membeli dan menyewa memiliki biaya bulanan yang berbeda. Skenario mana pun yang lebih murah dalam bulan tertentu, orang tersebut menginvestasikan selisihnya pada tingkat imbal hasil investasi yang diasumsikan. Ini memastikan perbandingan yang adil - Anda tidak menghukum satu skenario karena memiliki uang tunai lebih yang menganggur.

Apa yang dibayar masing-masing pihak

Pembeli (di muka):

Uang muka (deposit)
Bea materai (SDLT)
Biaya pembelian (notaris, survei, biaya hipotek - biasanya 1–3% dari harga)

Pembeli (bulanan):

Pembayaran hipotek (diamortisasi selama masa penuh)
Pemeliharaan (biasanya ~1% dari nilai properti per tahun)

Penyewa (di muka):

Tidak ada - penyewa menginvestasikan biaya di muka pembeli

Penyewa (bulanan):

Sewa (meningkat setiap tahun pada tingkat yang ditentukan)

Simulasi

Setiap bulan:

Hitung biaya bulanan pembeli (hipotek + pemeliharaan)
Hitung biaya bulanan penyewa (sewa, tumbuh dengan inflasi)
Pihak dengan biaya lebih rendah menginvestasikan selisihnya
Kedua pot investasi tumbuh pada tingkat imbal hasil investasi bulanan
Catat snapshot kekayaan pada akhir tahun untuk pembuatan grafik

Di akhir jangka waktu:

Kekayaan beli = nilai properti (tumbuh) − sisa hipotek − biaya penjualan + pot investasi pembeli
Kekayaan sewa = total pot investasi penyewa (dari deposit, bea materai, biaya pembelian, dan selisih bulanan)

Pertumbuhan properti dan inflasi sewa

Data historis UK memberikan konteks untuk asumsi pertumbuhan:

Metrik	Rata-rata jangka panjang	Sumber
Pertumbuhan harga properti UK	~5,3% nominal (rata-rata 30 tahun)	Nationwide / Monevator
Inflasi sewa UK	~3,7% nominal (rata-rata 34 tahun)	ONS / Property Beacon
Total imbal hasil FTSE 100	~6–8% nominal	IG / Motley Fool UK

Biaya UK yang umum

Biaya	% umum	Catatan
Biaya pembelian	1–3% dari harga	Notaris, survei, biaya hipotek (tidak termasuk bea materai)
Biaya penjualan	1,5–3% dari harga jual	Agen properti (~1,4%), konveyancing, EPC
Pemeliharaan tahunan	~1% dari nilai properti	”Aturan 1%” - perbaikan, asuransi, perawatan

Rumus

Net wealth = property value − remaining mortgage − selling costs + savings pot

Where

property value= Harga beli yang tumbuh pada tingkat pertumbuhan properti tahunan selama periode kepemilikan (£)

remaining mortgage= Saldo hipotek yang belum terlunasi pada akhir periode kepemilikan (£)

selling costs= Nilai properti akhir × persentase biaya penjualan (£)

savings pot= Investasi yang terakumulasi dari selisih bulanan, dimajemukkan pada tingkat imbal hasil investasi (£)

Untuk penyewa:

Kekayaan sewa = investasi awal × (1 + i)^m + Σ selisih bulanan yang dimajemukkan

di mana investasi awal = deposit + bea materai + biaya pembelian (semua yang dikeluarkan pembeli di muka).

Contoh perhitungan

Properti £300,000, pembeli pertama kali, tinggal 10 tahun

Deposit (10%)

£300,000 × 10%

= £30,000

Bea materai (pembeli pertama, £300,000)

£300,000 pertama pada 0%

= £0

Biaya pembelian (2%)

£300,000 × 2%

= £6,000

Hipotek (£270,000 pada 4,5%, 25thn)

Rumus amortisasi standar

= £1,500.75/bulan

Investasi awal penyewa

£30,000 + £0 + £6,000

= £36,000 diinvestasikan pada 7%

Kekayaan beli setelah 10 tahun

£444,073 (properti) − £196,178 (hipotek) − £8,881 (penjualan) + £0 (tabungan)

= £239,014

Kekayaan sewa setelah 10 tahun

Pot investasi dari modal awal + selisih bulanan pada 7%

= £148,795

Result

Membeli lebih baik dengan £90,219 selama 10 tahun (pertumbuhan properti 4%, imbal hasil investasi 7%, kenaikan sewa 3%)

Penjelasan input

Harga properti - harga beli properti
Deposit - jumlah yang dibayarkan di muka untuk properti
Suku bunga hipotek - tingkat bunga tahunan pada hipotek
Masa hipotek - tahun-tahun di mana hipotek dilunasi (biasanya 25)
Sewa bulanan - sewa bulanan awal untuk properti sewa yang setara
Kenaikan sewa tahunan - seberapa cepat sewa tumbuh setiap tahun (rata-rata jangka panjang UK: ~3,7%)
Pertumbuhan harga properti - seberapa cepat properti mengalami apresiasi (rata-rata jangka panjang UK: ~3–5%)
Tingkat imbal hasil investasi - imbal hasil tahunan dari investasi (ekuitas UK jangka panjang: ~6–8%)
Jenis pembeli - pembeli pertama kali, pindah rumah, atau properti tambahan (mempengaruhi bea materai)
Biaya pembelian - notaris, survei, dan biaya hipotek sebagai % dari harga
Biaya penjualan - biaya agen properti dan konveyancing sebagai % dari harga jual
Pemeliharaan tahunan - biaya perbaikan dan perawatan yang berkelanjutan sebagai % dari nilai properti
Lama tinggal - berapa tahun Anda berencana tinggal di properti (horizon perbandingan)

Penjelasan output

Pemenang - apakah membeli atau menyewa meninggalkan Anda dengan kekayaan lebih banyak
Jumlah keuntungan - perbedaan kekayaan bersih antara dua skenario
Kekayaan beli - ekuitas properti + pot tabungan pembeli setelah penjualan
Kekayaan sewa - total portofolio investasi penyewa
Grafik kekayaan dari waktu ke waktu - perbandingan kekayaan kumulatif tahun demi tahun untuk kedua skenario
Kartu rincian - tampilan rinci tentang ke mana uang pergi di setiap skenario
Penilaian - penjelasan dalam bahasa yang mudah tentang hasil

Asumsi dan keterbatasan

Asumsi tetap dari waktu ke waktu. Pada kenyataannya, suku bunga hipotek berubah saat remortgase, pertumbuhan properti bervariasi dari tahun ke tahun, dan imbal hasil investasi fluktuatif. Kalkulator menggunakan tingkat tahunan yang konstan untuk kesederhanaan.
Tidak ada pajak atas investasi. Imbal hasil investasi dimodelkan bruto. Dalam praktiknya, imbal hasil di luar ISA mungkin dikenakan pajak keuntungan modal atau pajak penghasilan atas dividen. Menggunakan ISA Saham & Obligasi menghilangkan hal ini bagi sebagian besar investor.
Pemeliharaan 1% adalah aturan praktis. Biaya pemeliharaan aktual sangat bervariasi - bangunan baru mungkin hampir tidak membutuhkan apa-apa selama bertahun-tahun, sementara properti yang lebih tua mungkin membutuhkan atap baru.
Sewa dan pertumbuhan properti bersifat independen. Dalam praktiknya, keduanya cenderung berkorelasi (keduanya didorong oleh penawaran dan permintaan di pasar yang sama).
Tidak ada biaya transaksi pada investasi. Biaya platform, biaya dana, dan biaya perdagangan tidak dimodelkan.
Lama tinggal sangat penting. Membeli memiliki biaya awal yang tinggi (bea materai, biaya) yang diamortisasi dari waktu ke waktu. Untuk tinggal singkat (kurang dari 3–5 tahun), menyewa hampir selalu menang karena biaya-biaya tersebut belum tertutupi melalui pertumbuhan properti.

Verifikasi

Kasus uji	Input utama	Pemenang yang diharapkan	Keuntungan
Pembeli pertama, tinggal 10thn	£300k, dep 10%, 4,5%, sewa £1,200, pertumbuhan 4%, imbal hasil 7%	Membeli	~£90,219
Tinggal singkat (2thn)	Sama tetapi 2 tahun	Bervariasi	Perbedaan jauh lebih kecil
Kenaikan sewa tinggi	Sama tetapi kenaikan sewa 6%	Membeli	Keuntungan lebih besar
Imbal hasil investasi tinggi	Sama tetapi imbal hasil investasi 10%	Lebih dekat / Menyewa	Keuntungan membeli berkurang
Tanpa pertumbuhan properti	Sama tetapi pertumbuhan 0%	Menyewa	Keuntungan menyewa yang signifikan