Ringkasan
Remortgase berarti mengganti hipotek (KPR) Anda yang ada dengan yang baru - baik dengan pemberi pinjaman yang sama (transfer produk) atau pemberi pinjaman yang berbeda. Alasan utamanya adalah mendapatkan suku bunga yang lebih rendah dan mengurangi pembayaran bulanan. Namun, peralihan memiliki biaya: biaya pengaturan, biaya penilaian, biaya hukum, dan mungkin biaya pelunasan awal (early repayment charge/ERC). Kalkulator menghitung apakah penghematan bunga melebihi biaya-biaya ini, dan berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk balik modal.
Cara kerjanya
Keputusan remortgase bermuara pada tiga angka:
- Penghematan bulanan - berapa banyak yang lebih sedikit Anda bayar setiap bulan dengan suku bunga baru
- Total biaya peralihan - semua biaya dan tagihan yang terlibat dalam peralihan
- Waktu balik modal - berapa bulan penghematan dibutuhkan untuk menutup biaya peralihan
Jika keuntungan bersih (bunga yang dihemat dikurangi biaya peralihan) positif dan titik balik modal jatuh jauh dalam periode kesepakatan baru, maka peralihan sepadan.
Biaya remortgase UK yang umum
| Biaya | Rentang umum |
|---|---|
| Biaya pengaturan | £0–£2,000 |
| Biaya penilaian | £0–£1,500 (sering gratis untuk remortgase) |
| Biaya hukum | £0–£1,000 (banyak pemberi pinjaman menawarkan konveyancing gratis) |
| Biaya pelunasan awal | 1–5% dari saldo yang belum terlunasi |
| Biaya keluar/pelepasan akta | £50–£300 |
Biaya pelunasan awal (ERC)
ERC berlaku jika Anda meninggalkan hipotek sebelum akhir periode tetap atau diskon. ERC dihitung sebagai persentase dari saldo yang belum terlunasi Anda (bukan pinjaman asli). ERC biasanya berkurang dari tahun ke tahun - misalnya, 3% di tahun 1, 2% di tahun 2, 1% di tahun 3.
Kebanyakan pemberi pinjaman mengizinkan pembayaran lebih awal tanpa penalti hingga 10% dari saldo yang belum terlunasi per tahun.
Kapan mulai mencari
MoneyHelper merekomendasikan untuk mulai menjelajahi opsi remortgase 6 bulan sebelum kesepakatan tetap Anda berakhir untuk menghindari bergulir ke Standard Variable Rate (SVR) pemberi pinjaman Anda, yang biasanya 2–3 poin persentase lebih tinggi dari kesepakatan tetap.
Rumus
Where
Contoh perhitungan
Remortgase dari 5,5% ke 4,0% dengan saldo £200,000
Kesepakatan saat ini: £200,000 pada 5,5%, sisa 20 tahun
= £1,375.77/bulan
Kesepakatan baru: £200,000 pada 4,0%, 20 tahun
= £1,211.96/bulan
Penghematan bulanan
= £163.81/bulan
Perbandingan bunga
= £39,315 bunga dihemat
Biaya peralihan
= £5,799 total biaya
Keuntungan bersih
= £33,516 penghematan bersih
Balik modal
= 3 tahun untuk balik modal
Result
Beralih - Anda menghemat £163.81/bulan dan balik modal dalam 3 tahun. Selama 20 tahun, penghematan bersih adalah £33,516.
Penjelasan input
- Saldo yang belum terlunasi - berapa banyak yang saat ini Anda hutangkan pada hipotek
- Suku bunga saat ini - tingkat tahunan Anda yang ada
- Sisa masa jabatan - tahun-tahun yang tersisa pada hipotek Anda saat ini
- Biaya pelunasan awal - persentase ERC (periksa surat penawaran hipotek Anda; 0% jika periode tetap Anda telah berakhir)
- Suku bunga baru - tingkat pada kesepakatan baru yang Anda pertimbangkan
- Masa jabatan baru - berapa lama hipotek baru akan berjalan (sering disamakan dengan sisa masa jabatan)
- Biaya pengaturan - biaya produk dari pemberi pinjaman baru
- Biaya penilaian - biaya penilaian properti (sering dibebaskan untuk remortgase)
- Biaya hukum - biaya konveyancing/solicitor (sering gratis melalui pemberi pinjaman)
Penjelasan output
- Penghematan bulanan - berapa banyak yang lebih sedikit Anda bayar per bulan
- Bunga yang dihemat - perbedaan total bunga selama masa jabatan penuh
- Total biaya peralihan - semua biaya dan tagihan dirinci
- Keuntungan bersih - bunga yang dihemat dikurangi biaya peralihan (positif = sepadan untuk beralih)
- Balik modal - bulan hingga penghematan kumulatif melebihi biaya peralihan
- Penilaian - rekomendasi dalam bahasa yang sederhana berdasarkan angka-angka tersebut
Asumsi dan keterbatasan
- Kalkulator mengasumsikan hipotek cicilan (bukan hanya bunga).
- Kedua kesepakatan saat ini dan baru menggunakan suku bunga tetap untuk seluruh masa jabatan. Dalam praktiknya, sebagian besar pinjaman tetap selama 2–5 tahun dengan kembali ke SVR. Kalkulator paling berguna untuk membandingkan periode tetap awal.
- Hipotek baru diambil atas saldo yang belum terlunasi yang sama - tidak memodelkan peminjaman dana tambahan.
- Perhitungan balik modal menggunakan model penghematan bulanan sederhana: biaya peralihan ÷ penghematan bulanan. Tidak memperhitungkan nilai waktu uang.
- ERC dihitung sebagai persentase dari saldo yang belum terlunasi saat ini. Periksa penawaran hipotek Anda untuk syarat persisnya, karena beberapa pemberi pinjaman menggunakan dasar yang berbeda.
- Biaya lain (biaya keluar, biaya broker) tidak disertakan - tambahkan ke kolom biaya pengaturan untuk gambaran yang lebih lengkap.
Verifikasi
| Kasus uji | Saat ini | Baru | Biaya peralihan | Yang diharapkan |
|---|---|---|---|---|
| Jelas menguntungkan | £200k, 5,5%, 20thn | 4,0%, 20thn | £5,799 | Beralih: penghematan bersih £33,516, balik modal 36 bulan |
| Suku bunga terlalu dekat | £200k, 4,5%, 20thn | 4,0%, 20thn | £5,799 | Marjinal: balik modal lama |
| Biaya terlalu tinggi | £200k, 5,0%, 20thn | 4,5%, 20thn | £12,000 | Tetap: biaya melebihi penghematan |
| Tanpa ERC | £200k, 5,5%, 20thn | 4,0%, 20thn | £1,799 | Beralih: balik modal cepat |
| Suku bunga lebih tinggi | £200k, 4,0%, 20thn | 4,5%, 20thn | £0 | Tetap: tidak ada penghematan |
Identitas akuntansi: Keuntungan bersih = Bunga yang dihemat − Total biaya peralihan. Jika penghematan bulanan > 0, bulan balik modal = ⌈Total biaya peralihan ÷ Penghematan bulanan⌉.