Cara Menghitung Kelebihan Pembayaran Hipotek

Ringkasan

Kelebihan pembayaran hipotek berarti membayar lebih dari jumlah bulanan yang diwajibkan atau melakukan pembayaran lump sum untuk mengurangi saldo terutang lebih cepat. Ini menghemat bunga karena bunga hipotek dikenakan pada pokok yang tersisa - kurangi pokok lebih awal dan setiap bulan berikutnya menimbulkan lebih sedikit bunga. Kalkulator membandingkan penghematan dari kelebihan pembayaran dengan alternatif menginvestasikan uang tersebut pada tingkat imbal hasil tertentu.

Cara kerjanya

Mengapa kelebihan pembayaran menghemat bunga

Bunga hipotek bergabung pada saldo terutang. Pada tahun-tahun awal hipotek cicilan, sebagian besar dari setiap cicilan bulanan adalah bunga. Misalnya, pada hipotek £200.000 pada 4,5% selama 20 tahun, cicilan bulan-1 sebesar £1.265 mencakup £750 bunga dan hanya £515 pokok.

Kelebihan pembayaran sebesar £200 pada bulan 1 secara efektif meningkatkan pengurangan pokok hampir 40%. Karena saldo sekarang lebih rendah, setiap bulan berikutnya mengenakan lebih sedikit bunga dan membayar lebih banyak modal - manfaat gabungan yang mengalir selama jangka waktu yang tersisa.

Simulasi bulan per bulan

Tidak seperti rumus hipotek dasar, penghematan kelebihan pembayaran tidak dapat dihitung dengan persamaan bentuk tertutup. Kalkulator menjalankan simulasi bulan per bulan:

1. Mulai dengan saldo saat ini (dikurangi lump sum apa pun)
2. Setiap bulan: hitung bunga pada saldo yang tersisa, terapkan cicilan dasar ditambah kelebihan pembayaran
3. Lacak kapan saldo mencapai nol - ini adalah tanggal pelunasan baru
4. Bandingkan total bunga yang dibayar dengan dan tanpa kelebihan pembayaran

Perbandingan kelebihan pembayaran vs investasi

Mengikuti metodologi MoneySavingExpert, kalkulator membandingkan dua strategi selama cakrawala waktu yang sama (jumlah bulan hingga hipotek dilunasi dengan kelebihan pembayaran):

• Strategi A (Kelebihan pembayaran): Hipotek dilunasi lebih awal, tanpa tabungan
• Strategi B (Investasi): Bayar hanya jumlah kontraktual, investasikan uang kelebihan pembayaran pada tingkat imbal hasil yang ditentukan. Pada titik pelunasan kelebihan pembayaran, bandingkan pot investasi dengan saldo hipotek yang tersisa.

Jika pot melebihi saldo yang tersisa, investasi menang (Anda bisa melunasi hipotek dan masih punya sisa uang). Jika kurang, kelebihan pembayaran menang.

Batas tahunan 10%

Sebagian besar hipotek suku bunga tetap Inggris memungkinkan Anda untuk melakukan kelebihan pembayaran hingga 10% dari saldo terutang per tahun tanpa menimbulkan Biaya Pelunasan Lebih Awal (ERC). Ini adalah konvensi industri, bukan persyaratan hukum - periksa penawaran hipotek Anda untuk syarat yang tepat. Hipotek tracker dan SVR biasanya mengizinkan kelebihan pembayaran tanpa batas.

Biaya Pelunasan Lebih Awal (ERC)

ERC berlaku jika Anda melakukan kelebihan pembayaran melebihi tunjangan tahunan Anda selama periode tingkat tetap atau terikat. Biasanya berkisar dari 1% hingga 5% dari saldo terutang, menurun selama periode kesepakatan:

ERC tidak berlaku setelah kesepakatan perkenalan berakhir (ketika Anda pindah ke SVR).

Rumus

Perbandingan investasi menggunakan rumus nilai masa depan standar:

Pot investasi = lumpSum × (1 + i)ᵐ + monthlyOverpayment × [(1 + i)ᵐ − 1] / i

di mana i adalah tingkat imbal hasil investasi bulanan dan m adalah jumlah bulan hingga pelunasan kelebihan pembayaran.

Contoh perhitungan

Penjelasan input

• Saldo saat ini - jumlah terutang yang Anda hutangi pada hipotek saat ini
• Tingkat bunga tahunan - tingkat hipotek Anda saat ini
• Jangka waktu yang tersisa - berapa tahun yang tersisa pada hipotek
• Kelebihan pembayaran bulanan - jumlah ekstra yang Anda rencanakan untuk dibayarkan setiap bulan di atas cicilan kontraktual Anda
• Lump sum - pembayaran satu kali yang diterapkan segera untuk mengurangi saldo
• Tingkat imbal hasil investasi - imbal hasil tahunan yang Anda harapkan jika Anda menginvestasikan uang kelebihan pembayaran sebagai gantinya (digunakan untuk perbandingan kelebihan pembayaran vs investasi)

Penjelasan output

• Bunga yang dihemat - total bunga yang dihindari dengan kelebihan pembayaran
• Bulan/tahun yang dihemat - berapa lebih cepat Anda akan bebas hipotek
• Tanggal pelunasan baru - kapan hipotek akan dilunasi dengan kelebihan pembayaran
• Penghematan bulan 1 - bunga yang dihemat pada bulan pertama (menunjukkan dampak langsung dari lump sum)
• Penghematan tahun 1 - total bunga yang dihemat selama 12 bulan pertama
• Pot investasi - apa yang akan Anda miliki jika Anda menginvestasikan uang kelebihan pembayaran pada tingkat imbal hasil yang ditentukan
• Saldo yang tersisa - apa yang masih Anda hutangi pada hipotek pada titik pelunasan kelebihan pembayaran jika Anda tidak melakukan kelebihan pembayaran
• Verdict - perbandingan dalam bahasa sederhana apakah kelebihan pembayaran atau investasi lebih baik

Asumsi & keterbatasan

• Perhitungan mengasumsikan tingkat bunga tetap untuk jangka waktu yang tersisa. Perubahan tingkat akan mengubah penghematan.
• Lump sum diterapkan di awal - kalkulator tidak memodelkan lump sum yang diterapkan pada tanggal mendatang.
• Batas ERC 10% tidak diberlakukan oleh kalkulator - ini menampilkan total penghematan terlepas dari apakah kelebihan pembayaran melebihi tunjangan tahunan pemberi pinjaman Anda.
• Perbandingan investasi menggunakan imbal hasil kotor - tidak memperhitungkan pajak penghasilan atas bunga tabungan, pajak capital gain, atau manfaat wrapper ISA. Imbal hasil setelah pajak mungkin lebih rendah.
• Kurangi jangka waktu, bukan cicilan: Kalkulator mengasumsikan kelebihan pembayaran mengurangi jangka waktu yang tersisa (cicilan bulanan kontraktual tetap sama). Ini menghemat bunga paling banyak. Jika pemberi pinjaman Anda mengurangi cicilan sebagai gantinya, penghematannya akan lebih rendah.

Verifikasi