Investasi Properti Sewa: Cara Menghitung Keuntungan

Ringkasan

Buy-to-Let (BTL) adalah strategi investasi properti di mana Anda membeli properti tempat tinggal untuk disewakan. Tujuannya adalah menghasilkan pendapatan sewa yang melebihi biaya KPR dan pengeluaran operasional, menciptakan arus kas positif. Namun, sejak tahun 2020, aturan pajak Pasal 24 telah mengubah secara mendasar profitabilitas BTL - terutama bagi wajib pajak tarif tinggi, yang tidak lagi dapat mengurangi bunga KPR dari keuntungan sewa sebelum menghitung pajak. Sebaliknya, mereka membayar pajak atas keuntungan sewa penuh, kemudian menerima kredit pajak 20% atas bunga KPR.

Ini sering berarti properti yang menunjukkan keuntungan sebelum pajak menjadi investasi yang merugi setelah pajak.

Cara kerjanya

Profitabilitas Buy-to-Let bergantung pada lima komponen:

1. Pendapatan sewa - sewa bulanan × 12, dikurangi periode kekosongan (minggu ketika properti kosong)
2. Biaya operasional - biaya manajemen, asuransi, pemeliharaan, sewa tanah, biaya layanan
3. Biaya KPR - pembayaran KPR bunga saja atau cicilan
4. Pajak Pasal 24 - pajak penghasilan atas keuntungan sewa, dikurangi kredit 20% atas bunga KPR
5. Investasi awal - uang muka ditambah bea materai (dengan surcharge BTL 5%)

Pasal 24: Pengubah permainan

Sebelum April 2020, tuan tanah dapat mengurangi bunga KPR dari pendapatan sewa sebelum menghitung pajak. Wajib pajak tarif tinggi dengan keuntungan sewa £10.000 dan bunga KPR £8.000 akan dikenakan pajak hanya atas £2.000.

Sejak April 2020 (Finance Act 2015, sepenuhnya berlaku):

• Bunga KPR tidak dapat dikurangkan dari keuntungan sewa
• Sebaliknya, Anda mendapatkan kredit pajak 20% atas bunga KPR (terlepas dari kelompok pajak Anda)
• Anda membayar pajak penghasilan atas keuntungan sewa penuh pada tarif marginal Anda (20%/40%/45%)
• Pajak bersih = pajak penghasilan - kredit 20%

Mengapa ini penting:

• Wajib pajak tarif dasar (20%): Pasal 24 tidak berpengaruh - offset pajak 20% dengan kredit 20%
• Wajib pajak tarif tinggi (40%): Tarif pajak efektif atas keuntungan sejati dapat melebihi 100%, mengubah keuntungan menjadi kerugian
• Wajib pajak tarif tambahan (45%): Dampak yang lebih buruk lagi

Mulai April 2027, kredit pajak meningkat menjadi 22% ketika tarif pajak penghasilan dasar berubah.

Uji stres pemberi pinjaman

Pemberi pinjaman KPR mensyaratkan bahwa sewa bulanan menutupi setidaknya 125% dari bunga KPR pada tarif stres 5,5% (terlepas dari tarif aktual Anda). Wajib pajak tarif tinggi mungkin menghadapi persyaratan cakupan 145% dengan beberapa pemberi pinjaman.

Rumus uji stres:

Rasio cakupan = Sewa bulanan / (Jumlah pinjaman × 5,5% / 12)

Jika rasio ini di bawah 1,25 (125%), pemberi pinjaman akan menolak aplikasi Anda - meskipun properti tersebut menguntungkan pada tarif KPR aktual Anda.

Rumus-rumus

1. Pembayaran KPR bunga saja

Sebagian besar KPR BTL bersifat bunga saja karena tuan tanah memprioritaskan arus kas daripada membangun ekuitas.

2. Pembayaran KPR cicilan

3. Perhitungan pajak Pasal 24

Pajak bersih dibatasi minimum £0 - Anda tidak bisa mendapat pengembalian jika kredit melebihi pajak penghasilan.

4. Imbal hasil cash-on-cash

Ini adalah metrik ROI yang sesungguhnya untuk BTL - imbal hasil apa yang Anda dapatkan atas uang tunai yang Anda kunci?

5. Hasil sewa

Hasil kotor (angka utama dalam daftar properti):

Hasil kotor = (Sewa tahunan / Harga properti) × 100

Hasil bersih (memperhitungkan biaya operasional):

Hasil bersih = (Sewa tahunan - Biaya operasional / Harga properti) × 100

Hasil bersih lebih berguna karena mencerminkan arus kas aktual sebelum KPR dan pajak.

Contoh perhitungan

Skenario: Wajib pajak tarif tinggi (40%) membeli properti BTL £250.000

Input:

• Harga properti: £250.000
• Uang muka: 25% = £62.500
• Pinjaman: £187.500
• KPR: 5,5% bunga saja
• Sewa bulanan: £1.200 (£14.400/tahun)
• Minggu kosong: 2 minggu/tahun
• Biaya manajemen: 10%
• Asuransi: £500/tahun
• Pemeliharaan: £1.000/tahun
• Sewa tanah: £0
• Biaya layanan: £0

Sejauh ini, properti tampak menguntungkan. Namun sekarang pajak Pasal 24 berlaku.

Momen aha Pasal 24: Properti ini menunjukkan keuntungan £49/bulan sebelum pajak, tetapi menjadi kerugian £142/bulan setelah pajak. Tarif pajak efektif atas keuntungan sesungguhnya (£593,65) adalah 387% - Anda membayar £2.300 pajak atas keuntungan £593.

Biaya awal

Total investasi awal: £62.500 (uang muka) + £15.000 (bea materai) = £77.500

Uji stres

Uji stres pemberi pinjaman pada 5,5%:

Pembayaran bunga saja pada 5,5% = £187.500 × 5,5% / 12 = £859,38/bulan
Rasio cakupan = £1.200 / £859,38 = 1,396 = 139,6%

Hasil: LULUS (≥125% diperlukan)

Properti lulus uji stres pemberi pinjaman, tetapi masih merugi setelah pajak.

Penjelasan input

• Harga properti - harga pembelian yang disepakati
• Persentase uang muka - KPR BTL biasanya memerlukan minimum 25% (beberapa pemberi pinjaman menerima 15-20%)
• Tarif KPR - tarif bunga tahunan (tarif BTL ~1-2% lebih tinggi dari perumahan)
• Jangka waktu KPR - biasanya 25 tahun (jangka waktu bunga saja mungkin dibatasi 15-20 tahun)
• Jenis pembayaran - bunga saja (paling umum) atau cicilan
• Sewa bulanan - apa yang dapat Anda kenakan secara realistis (periksa perbandingan Rightmove, Zoopla)
• Persentase biaya manajemen - biasanya 8-12% dari sewa tahunan jika menggunakan agen sewa
• Asuransi tahunan - asuransi tuan tanah (bangunan + isi + kewajiban) - biasanya £300-600
• Pemeliharaan tahunan - anggaran 1-2% dari nilai properti atau minimum £1.000-2.000/tahun
• Minggu kosong - minggu per tahun properti kosong antara penyewa (1-4 minggu tipikal)
• Sewa tanah - biaya tahunan untuk properti leasehold
• Biaya layanan - untuk flat/apartemen dengan area bersama
• Kelompok pajak - tarif pajak penghasilan marginal Anda berdasarkan total pendapatan (20%/40%/45%)

Penjelasan output

• Keuntungan bulanan sebelum pajak - arus kas nyata: sewa dikurangi semua biaya dan pembayaran KPR
• Keuntungan bulanan setelah pajak - apa yang benar-benar Anda dapatkan setelah pajak Pasal 24
• Bea materai - termasuk surcharge BTL 5% pada setiap kelompok (dari 31 Okt 2024, sebelumnya 3%)
• Total biaya awal - uang muka + bea materai (apa yang perlu Anda investasikan hari ini)
• Hasil kotor - sewa tahunan / harga properti (standar industri, mengabaikan biaya)
• Hasil bersih - (sewa tahunan - biaya operasional) / harga properti (lebih realistis)
• Rincian pajak Pasal 24 - menunjukkan dengan tepat bagaimana pajak dihitung
• Imbal hasil cash-on-cash - keuntungan tahunan setelah pajak / total biaya awal (ROI sesungguhnya)
• Rasio cakupan sewa - sewa bulanan / pembayaran bunga KPR aktual
• Cakupan uji stres - sewa bulanan / pembayaran bunga pada 5,5% (harus ≥125%)

Asumsi & keterbatasan

• Hanya Inggris/Irlandia Utara - Skotlandia dan Wales memiliki tarif dan kelompok LBTT/LTT yang berbeda
• Hanya BTL perumahan - properti komersial, HMO (Rumah Bermultipel Hunian), dan sewa liburan memiliki perlakuan pajak yang berbeda
• Hanya pajak penghasilan - tidak memodelkan Pajak Keuntungan Modal atas penjualan properti atau Pajak Warisan
• Asumsi tarif marginal - mengasumsikan keuntungan sewa dikenakan pajak pada tarif marginal tertinggi Anda (berlaku jika Anda memiliki pendapatan lain)
• Hanya biaya tahun pertama - pemeliharaan dan bunga KPR bervariasi selama masa properti
• Tidak ada cross-relief portofolio - jika Anda memiliki beberapa properti BTL, kerugian pada satu dapat mengimbangi keuntungan pada properti lain
• Bunga KPR cicilan - kalkulator menggunakan bunga Tahun 1 untuk kredit Pasal 24. Porsi bunga berkurang seiring waktu, sehingga kredit pajak juga berkurang.
• Minggu kosong - mengasumsikan distribusi merata. Pada kenyataannya, kekosongan tidak merata (misalnya, satu kesenjangan 4 minggu, bukan 2 minggu setiap 6 bulan)
• Lisensi selektif - beberapa dewan memerlukan lisensi tuan tanah dengan biaya tambahan (tidak dimodelkan)
• Struktur perusahaan terbatas - properti BTL yang dimiliki melalui perusahaan terbatas memiliki perlakuan pajak yang berbeda (pajak korporasi pada 25%, tidak ada dampak Pasal 24). Kalkulator ini mengasumsikan kepemilikan pribadi saja.

Verifikasi

Semua kasus uji diverifikasi terhadap perhitungan manual dan diperiksa silang dengan contoh-contoh yang dikerjakan dari panduan gov.uk.

Uji identitas akuntansi

Identitas berikut harus selalu berlaku:

Keuntungan tahunan setelah pajak = Sewa efektif - Biaya operasional - Pembayaran KPR - Pajak bersih

Untuk contoh yang dikerjakan:

£13.846,15 - £2.940 - £10.312,50 - £2.299,96 = -£1.706,31 ✓

Verifikasi imbal hasil cash-on-cash

Untuk wajib pajak tarif tinggi:

Kerugian tahunan setelah pajak: -£1.706,31
Total awal: £77.500
Imbal hasil cash-on-cash: (-£1.706,31 / £77.500) × 100 = -2,2%

Ini adalah imbal hasil negatif - Anda kehilangan 2,2% per tahun atas modal yang Anda investasikan.