Ringkasan
Jadwal amortisasi adalah tabel yang menunjukkan bagaimana setiap pembayaran KPR terbagi antara pokok (pelunasan pinjaman) dan bunga (biaya pinjaman). Di awal masa KPR, sebagian besar pembayaran digunakan untuk bunga. Seiring waktu, proporsi ini bergeser hingga pembayaran terakhir hampir seluruhnya merupakan pokok. Memahami pembagian ini membantu Anda melihat seberapa cepat Anda membangun ekuitas dan berapa banyak yang dapat dihemat dengan pembayaran ekstra.
Cara kerjanya
Setiap bulan, bunga dihitung berdasarkan saldo yang masih terutang. Pembayaran bulanan tetap Anda menutupi bunga tersebut terlebih dahulu, dan sisanya mengurangi pokok pinjaman:
- Bunga bulan ini = Saldo terutang × suku bunga bulanan
- Pokok bulan ini = Pembayaran bulanan − bunga bulan ini
- Saldo baru = Saldo lama − pokok bulan ini
Karena saldo berkurang setiap bulan, porsi bunga dari setiap pembayaran berkurang dan porsi pokok meningkat. Efek percepatan mandiri ini berarti Anda membangun ekuitas lebih cepat seiring berjalannya waktu KPR.
Mengapa pembayaran awal sebagian besar adalah bunga
Pada pinjaman £200.000 dengan suku bunga 4,5% selama 25 tahun:
- Bulan 1: £750 bunga, £362 pokok (67% untuk bunga)
- Bulan 150 (setengah jalan): proporsi kira-kira sama
- Bulan 300 (tahun terakhir): £24 bunga, £1.088 pokok (2% untuk bunga)
Inilah mengapa pembayaran berlebih di awal sangat menguntungkan - setiap pound ekstra dari pokok yang Anda bayar sekarang mencegah bunga terakumulasi untuk seluruh sisa jangka waktu.
Rumus
Where
Rincian bulanan
Untuk setiap bulan k:
| Langkah | Rumus |
|---|---|
| Porsi bunga | Saldo_(k-1) × r |
| Porsi pokok | M − Bunga |
| Saldo tersisa | Saldo_(k-1) − Pokok |
Contoh yang dikerjakan
£200.000 pada 4,5% selama 25 tahun
Hitung pembayaran bulanan
= £1,111.66/bulan
Rincian bulan ke-1
= £361.66 pokok + £750.00 bunga
Rincian bulan ke-2
= £363.02 pokok + £748.64 bunga
Total tahun ke-1
= Saldo setelah tahun ke-1: £195.569
Total tahun ke-25 (tahun terakhir)
= Saldo setelah tahun ke-25: £0
Result
Total yang harus dibayar: £333.499. Total bunga: £133.499 (67% dari pinjaman awal). Tahun ke-1 terdiri dari 67% bunga; Tahun ke-25 hanya 2% bunga.
Penjelasan masukan
- Jumlah pinjaman - total jumlah yang dipinjam (harga properti dikurangi uang muka, atau saldo terutang jika melakukan remortgage)
- Suku bunga - suku bunga tahunan dalam persentase
- Jangka waktu KPR - berapa lama KPR berjalan, dalam tahun
Penjelasan keluaran
- Pembayaran bulanan - jumlah tetap yang Anda bayar setiap bulan
- Total yang harus dibayar - pembayaran bulanan × jumlah bulan
- Total bunga - total yang harus dibayar dikurangi jumlah pinjaman
- Tabel amortisasi - rincian per bulan atau per tahun yang menunjukkan pembayaran, pokok, bunga, dan saldo tersisa untuk setiap periode
- Ekspor CSV - unduh jadwal lengkap sebagai spreadsheet
Asumsi dan keterbatasan
- Jadwal mengasumsikan suku bunga tetap untuk seluruh jangka waktu. Sebagian besar KPR di UK memiliki periode tetap 2–5 tahun; suku bunga (dan jadwal) berubah ketika Anda melakukan remortgage atau beralih ke SVR.
- Kalkulator memodelkan KPR pembayaran kembali (repayment) saja. KPR hanya bunga (interest-only) tidak membayar pokok setiap bulan, sehingga tidak ada amortisasi - saldo penuh jatuh tempo di akhir.
- Pembayaran berlebih atau kekurangan tidak dimodelkan. Gunakan kalkulator overpayment untuk skenario dengan pembayaran ekstra.
- Jumlah pembayaran bulanan dihitung dengan presisi penuh. Dalam praktiknya, pemberi pinjaman mungkin membulatkan ke sen terdekat, menyebabkan perbedaan kecil pada pembayaran terakhir.
- Jadwal tidak memperhitungkan biaya, asuransi, atau biaya lainnya - hanya menunjukkan mekanisme pelunasan pinjaman.
Verifikasi
| Kasus uji | Pinjaman | Suku bunga | Jangka | Pembayaran bulanan | Total bunga |
|---|---|---|---|---|---|
| Standar | £200.000 | 4,5% | 25 thn | £1.111,66 | £133.499 |
| Suku bunga rendah | £200.000 | 2,0% | 25 thn | £847,72 | £54.315 |
| Jangka pendek | £200.000 | 4,5% | 15 thn | £1.529,99 | £75.399 |
| Pinjaman besar | £500.000 | 4,5% | 30 thn | £2.533,43 | £412.034 |
| Suku bunga nol | £200.000 | 0% | 25 thn | £666,67 | £0 |
Identitas akuntansi: Total bunga = (Pembayaran bulanan × n) − Jumlah pinjaman. Untuk setiap baris: Pembayaran = Pokok + Bunga. Saldo akhir = £0.