Comment comparer des offres de prêt immobilier

Résumé

Comparer des offres de prêt immobilier signifie regarder au-delà du taux d’intérêt affiché. Deux offres avec des taux et des structures de frais différents peuvent produire des coûts totaux très différents sur la durée du prêt. La bonne comparaison tient compte du taux d’intérêt, de la durée, des frais de dossier et de la manière dont ces frais sont traités.

Comment ça marche

Lorsque vous comparez deux offres de prêt immobilier, l’indicateur clé est le coût total — le montant total que vous paierez sur toute la durée, incluant à la fois les intérêts et les frais.

Trois facteurs déterminent le coût total :

1. Taux d’intérêt — un taux plus bas signifie des mensualités plus faibles et moins d’intérêts sur la durée
2. Frais de dossier — les frais produit du prêteur, généralement entre £0 et £2 000. Une offre sans frais peut avoir un taux légèrement plus élevé.
3. Traitement des frais — si vous ajoutez les frais à votre prêt, vous payez des intérêts dessus pendant toute la durée, ce qui les rend nettement plus chers qu’un paiement comptant

Le calculateur calcule la mensualité et le coût total pour chaque offre côte à côte, puis indique laquelle est la moins chère au global.

Pourquoi le taux affiché ne suffit pas

Une offre à 4,0 % avec des frais de £1 999 peut être moins chère qu’une offre à 4,5 % avec des frais de £999 — mais uniquement si vous conservez le prêt suffisamment longtemps. Pour les périodes initiales courtes (taux fixes de 2 à 3 ans), les frais ont un impact plus important par rapport à l’économie d’intérêts. Sur la durée totale, le taux domine.

APRC — l’indicateur de comparaison officiel

Les prêteurs sont tenus par la FCA d’afficher le taux annuel effectif global (APRC), qui intègre tous les frais dans un taux annualisé unique. Cependant, l’APRC suppose que vous conservez le prêt pendant toute la durée au taux de suivi — la plupart des gens renégocient avant, donc l’APRC peut être trompeur. Comparer le coût total sur la période initiale de l’offre est souvent plus pratique.

La formule

Traitement des frais

• Paiement comptant : Coût total = (mensualité × mois) + frais de dossier
• Ajout au prêt : Les frais sont inclus dans P, vous payez donc des intérêts dessus pendant toute la durée. Coût total = mensualité × mois (les frais sont déjà intégrés dans les mensualités)

Ajouter des frais de £999 à un prêt de 25 ans à 4,5 % coûte environ £1 665 au total (les frais eux-mêmes plus £666 d’intérêts supplémentaires). Les payer comptant coûte exactement £999.

Exemple détaillé

Entrées expliquées

• Prix du bien — le prix d’achat convenu
• Apport — votre contribution en espèces ; le prêt est la différence
• Taux d’intérêt (Offre A / Offre B) — le taux d’intérêt annuel de chaque offre
• Durée (Offre A / Offre B) — la durée du prêt immobilier, en années
• Frais de dossier (Offre A / Offre B) — les frais produit du prêteur
• Traitement des frais (Offre A / Offre B) — si les frais sont payés comptant à la signature ou ajoutés au solde du prêt

Résultats expliqués

• Mensualité — le remboursement mensuel fixe pour chaque offre
• Total des intérêts — combien d’intérêts vous payez sur toute la durée
• Coût total — total remboursé plus les frais payés comptant. C’est le chiffre qui compte pour la comparaison.
• Économie — combien l’offre gagnante est moins chère

Hypothèses et limites

• La comparaison suppose que les deux offres se poursuivent pendant toute leur durée à un taux fixe. En pratique, la plupart des prêts immobiliers au Royaume-Uni ont une période fixe de 2 à 5 ans suivie du taux variable standard (SVR) du prêteur. Si vous prévoyez de renégocier à la fin du taux fixe, la comparaison est plus utile sur la période initiale fixe que sur la durée totale.
• Le calculateur utilise uniquement des prêts amortissables. Les prêts à intérêts seuls (interest-only) ont un profil de coût différent (mensualités plus basses, mais le capital doit être remboursé à l’échéance).
• Les frais ajoutés au prêt accumulent des intérêts au même taux que le prêt immobilier — certains prêteurs peuvent traiter les frais différemment.
• La comparaison n’inclut pas d’autres coûts tels que les frais d’évaluation, les frais juridiques ou les pénalités de remboursement anticipé d’un prêt existant.

Vérification

Identité comptable : Coût total = total des intérêts + montant du prêt + frais comptant (le cas échéant). Pour les offres avec frais ajoutés au prêt, coût total = total remboursé (car les frais sont déjà dans le prêt).