Résumé
Un tableau d’amortissement est un document montrant comment chaque mensualité de prêt immobilier se répartit entre le capital (remboursement du prêt) et les intérêts (coût de l’emprunt). Au début du prêt, la majeure partie de chaque mensualité est consacrée aux intérêts. Au fil du temps, l’équilibre s’inverse jusqu’à ce que les derniers paiements soient presque entièrement constitués de capital. Comprendre cette répartition permet de visualiser la vitesse à laquelle vous constituez votre patrimoine immobilier et combien les remboursements anticipés peuvent vous faire économiser.
Comment ça marche
Chaque mois, les intérêts s’accumulent sur votre solde restant dû. Votre mensualité fixe couvre d’abord ces intérêts, et le reste vient réduire le capital :
- Intérêts du mois = Solde restant dû × taux mensuel
- Capital du mois = Mensualité − intérêts du mois
- Nouveau solde = Ancien solde − capital du mois
Puisque le solde diminue chaque mois, la part d’intérêts de chaque mensualité décroît et la part de capital augmente. Cet effet auto-accélérateur signifie que vous constituez votre patrimoine de plus en plus vite à mesure que le prêt avance.
Pourquoi les premières mensualités sont principalement des intérêts
Pour un prêt de £200 000 à 4,5 % sur 25 ans :
- Mois 1 : £750 d’intérêts, £362 de capital (67 % vont aux intérêts)
- Mois 150 (mi-parcours) : répartition à peu près égale
- Mois 300 (dernière année) : £24 d’intérêts, £1 088 de capital (2 % vont aux intérêts)
C’est pourquoi les remboursements anticipés en début de prêt sont si efficaces : chaque livre supplémentaire de capital remboursée maintenant évite que des intérêts ne s’accumulent dessus pendant tout le reste de la durée du prêt.
La formule
Where
Décomposition mensuelle
Pour chaque mois k :
| Étape | Formule |
|---|---|
| Part d’intérêts | Solde_(k-1) × r |
| Part de capital | M − Intérêts |
| Solde restant | Solde_(k-1) − Capital |
Exemple détaillé
£200 000 à 4,5 % sur 25 ans
Calculer la mensualité
= £1,111.66/month
Décomposition du mois 1
= £361.66 principal + £750.00 interest
Décomposition du mois 2
= £363.02 principal + £748.64 interest
Totaux de l'année 1
= Balance after year 1: £195,569
Totaux de l'année 25 (dernière année)
= Balance after year 25: £0
Result
Total remboursé : £333 499. Total des intérêts : £133 499 (67 % du prêt initial). L'année 1 comprend 67 % d'intérêts ; l'année 25 seulement 2 %.
Entrées expliquées
- Montant du prêt — le montant total emprunté (prix du bien moins l’apport, ou solde restant en cas de renégociation)
- Taux d’intérêt — le taux d’intérêt annuel en pourcentage
- Durée du prêt — la durée totale du prêt immobilier, en années
Résultats expliqués
- Mensualité — le montant fixe que vous payez chaque mois
- Total remboursé — mensualité × nombre de mois
- Total des intérêts — total remboursé moins le montant du prêt
- Tableau d’amortissement — une décomposition mois par mois ou année par année montrant la mensualité, le capital, les intérêts et le solde restant pour chaque période
- Export CSV — téléchargez le tableau complet sous forme de feuille de calcul
Hypothèses et limites
- Le tableau suppose un taux d’intérêt fixe sur toute la durée. La plupart des prêts immobiliers au Royaume-Uni ont une période à taux fixe de 2 à 5 ans ; le taux (et donc le tableau) change lorsque vous renégociez ou repassez au taux variable standard (SVR).
- Le calculateur modélise uniquement les prêts amortissables. Les prêts à intérêts seuls (interest-only) ne remboursent aucun capital chaque mois : il n’y a donc pas d’amortissement — le solde total est dû à l’échéance.
- Aucun remboursement anticipé ni sous-paiement n’est modélisé. Utilisez le calculateur de remboursement anticipé pour les scénarios impliquant des paiements supplémentaires.
- Les montants des mensualités sont calculés avec une précision maximale. En pratique, les prêteurs peuvent arrondir au penny le plus proche, ce qui entraîne de légères différences sur la dernière mensualité.
- Le tableau ne tient pas compte des frais, assurances ou autres coûts — il montre uniquement les mécanismes de remboursement du prêt.
Vérification
| Cas de test | Prêt | Taux | Durée | Mensualité | Total intérêts |
|---|---|---|---|---|---|
| Standard | £200,000 | 4.5% | 25yr | £1,111.66 | £133,499 |
| Taux bas | £200,000 | 2.0% | 25yr | £847.72 | £54,315 |
| Durée courte | £200,000 | 4.5% | 15yr | £1,529.99 | £75,399 |
| Gros prêt | £500,000 | 4.5% | 30yr | £2,533.43 | £412,034 |
| Taux zéro | £200,000 | 0% | 25yr | £666.67 | £0 |
Identité comptable : Total des intérêts = (Mensualité × n) − Montant du prêt. Pour chaque ligne : Mensualité = Capital + Intérêts. Solde final = £0.