Cómo se calcula el saldo hipotecario restante

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Resumen

La calculadora de saldo hipotecario te indica cuánto debes todavía después de un número determinado de años. También muestra cuánto capital has amortizado, cuántos intereses has pagado y cuánto queda por pagar. Esto es útil para entender tu posición patrimonial, planificar pagos anticipados o decidir si refinanciar.

Cómo funciona

Con una hipoteca de amortización, cada pago mensual reduce tu saldo, pero no de forma uniforme. En los primeros años, la mayor parte de tu pago se destina a intereses y el saldo disminuye lentamente. Más adelante, el saldo baja más rápido a medida que una mayor proporción de cada pago se destina al capital.

Existe una fórmula cerrada para calcular el saldo restante en cualquier punto sin necesidad de recorrer cada mes. Esto te da una respuesta instantánea para cualquier combinación de importe del préstamo, tipo de interés, plazo y años transcurridos.

Capital amortizado vs tiempo transcurrido

Una sorpresa habitual: después de pagar durante el 40% de tu plazo, normalmente solo has amortizado entre el 25% y el 30% del préstamo. Esto se debe a que la carga inicial de intereses significa que la reducción del capital se acelera con el tiempo.

Para un préstamo de £250.000 al 4,5% a 25 años:

Años transcurridos	% del plazo	Saldo restante	% amortizado
5	20%	£219,645	12.1%
10	40%	£181,646	27.3%
15	60%	£131,166	47.5%
20	80%	£74,536	70.2%
25	100%	£0	100%

La fórmula

B_k = P × [(1+r)^n − (1+r)^k] / [(1+r)^n − 1]

Where

B_k= Saldo restante después de k pagos (£)

P= Importe original del préstamo (£)

r= Tipo de interés mensual (tipo anual ÷ 12 ÷ 100)

n= Número total de pagos (plazo en años × 12)

k= Número de pagos realizados hasta ahora (años transcurridos × 12)

Valores derivados

Capital amortizado = Préstamo original − Saldo restante
Intereses pagados = (Pago mensual × meses transcurridos) − Capital amortizado
Total pendiente por pagar = Pago mensual × meses restantes
Intereses restantes = Total pendiente por pagar − Saldo restante

Ejemplo práctico

Préstamo de £250.000 al 4,5% a 25 años — después de 10 años

Pago mensual

M = £250,000 × [0.00375 × 1.00375^300] / [1.00375^300 − 1]

= £1,389.58/month

Saldo restante después de 10 años (120 pagos)

B = £250,000 × [(1.00375)^300 − (1.00375)^120] / [(1.00375)^300 − 1]

= £181,646

Capital amortizado

£250,000 − £181,646

= £68,354

Intereses pagados

(£1,389.58 × 120) − £68,354 = £166,750 − £68,354

= £98,396

Total pendiente por pagar

£1,389.58 × 180 remaining months

= £250,125

Result

Después de 10 años (40% del plazo), has amortizado el 27,3% del préstamo. Has pagado £98.396 en intereses y £68.354 en capital.

Entradas explicadas

Importe original del préstamo — la cantidad que pediste prestada inicialmente
Tipo de interés — el tipo de interés anual como porcentaje
Plazo original — el plazo total de la hipoteca en años
Años transcurridos — cuántos años llevas pagando

Resultados explicados

Saldo restante — lo que aún debes en este momento
Pago mensual — tu cuota mensual fija
Capital amortizado — cuánto del préstamo original has devuelto
Intereses pagados — cuánto has pagado en intereses hasta ahora
Total pendiente por pagar — la suma de los pagos mensuales restantes
Intereses restantes — cuántos intereses más pagarás desde ahora hasta el final

Supuestos y limitaciones

La fórmula asume un tipo de interés fijo durante todo el plazo. Si tu tipo ha cambiado (por ejemplo, si refinanciaste a mitad de camino), el cálculo se aplica a cada período de tipo por separado, no a lo largo de los cambios de tipo.
No se modelan pagos anticipados ni pagos insuficientes. Si has realizado pagos extra, tu saldo real será menor de lo que predice la fórmula.
La calculadora usa solo hipotecas de amortización. Las hipotecas de solo intereses tienen un saldo constante (igual al préstamo original) durante todo el plazo.
Los “años transcurridos” se convierten internamente a meses completos. No se admiten años parciales.
La fórmula produce un saldo teórico asumiendo que todos los pagos se realizaron a tiempo. No se tienen en cuenta pagos atrasados, vacaciones de pago ni cambios de tipo.

Verificación

Caso de prueba	Préstamo original	Tipo	Plazo	Años transcurridos	Saldo esperado
Temprano	£250,000	4.5%	25 años	5	£219,645
Punto medio	£250,000	4.5%	25 años	10	£181,646
Tardío	£250,000	4.5%	25 años	20	£74,536
Plazo completo	£250,000	4.5%	25 años	25	£0
Sin tiempo transcurrido	£250,000	4.5%	25 años	0	£250,000

Identidades contables:

Capital amortizado + Saldo restante = Importe original del préstamo
Capital amortizado + Intereses pagados = Total pagado hasta ahora (Pago mensual × meses transcurridos)