Resumen
Un cuadro de amortización es una tabla que muestra cómo se reparte cada cuota hipotecaria entre capital (reducción del préstamo) e intereses (el coste de pedir prestado). Al principio de la hipoteca, la mayor parte de cada cuota se destina a intereses. Con el tiempo, la proporción se invierte hasta que las últimas cuotas son casi enteramente capital. Entender este reparto te ayuda a ver con qué rapidez estás generando patrimonio y cuánto puedes ahorrar con pagos adicionales.
Cómo funciona
Cada mes, los intereses se acumulan sobre tu saldo pendiente. Tu cuota mensual fija cubre primero esos intereses, y lo que sobra reduce el capital:
- Intereses de este mes = Saldo pendiente x tipo mensual
- Capital de este mes = Cuota mensual - intereses de este mes
- Nuevo saldo = Saldo anterior - capital de este mes
Como el saldo se reduce cada mes, la parte de intereses de cada cuota disminuye y la parte de capital aumenta. Este efecto auto-acelerado significa que generas patrimonio más rápidamente a medida que la hipoteca avanza.
Por qué las primeras cuotas son mayoritariamente intereses
Con un préstamo de £200,000 al 4,5% a 25 años:
- Mes 1: £750 de intereses, £362 de capital (el 67% va a intereses)
- Mes 150 (mitad del plazo): reparto aproximadamente igual
- Mes 300 (último año): £24 de intereses, £1,088 de capital (solo el 2% va a intereses)
Por eso los pagos adicionales anticipados son tan eficaces: cada libra extra de capital que pagas ahora evita que se acumulen intereses sobre ella durante todo el plazo restante.
La fórmula
Where
Desglose mensual
Para cada mes k:
| Paso | Fórmula |
|---|---|
| Parte de intereses | Balance_(k-1) × r |
| Parte de capital | M − Intereses |
| Saldo restante | Balance_(k-1) − Capital |
Ejemplo práctico
£200,000 al 4,5% a 25 años
Calcular la cuota mensual
= £1,111.66/mes
Desglose del mes 1
= £361.66 capital + £750.00 intereses
Desglose del mes 2
= £363.02 capital + £748.64 intereses
Totales del año 1
= Saldo tras el año 1: £195,569
Totales del año 25 (último año)
= Saldo tras el año 25: £0
Result
Total a pagar: £333,499. Intereses totales: £133,499 (67% del préstamo original). El año 1 es 67% intereses; el año 25 es solo el 2% intereses.
Entradas explicadas
- Importe del préstamo — el total prestado (precio del inmueble menos la entrada, o saldo pendiente si se rehipoteca)
- Tipo de interés — el tipo de interés anual expresado en porcentaje
- Plazo de la hipoteca — la duración de la hipoteca, en años
Resultados explicados
- Cuota mensual — el importe fijo que pagas cada mes
- Total a pagar — cuota mensual x número de meses
- Intereses totales — total a pagar menos el importe del préstamo
- Tabla de amortización — desglose mensual o anual que muestra cuota, capital, intereses y saldo restante de cada período
- Exportación CSV — descarga el cuadro completo como hoja de cálculo
Supuestos y limitaciones
- El cuadro asume un tipo de interés fijo durante todo el plazo. La mayoría de las hipotecas del Reino Unido tienen un período fijo de 2 a 5 años; el tipo (y por tanto el cuadro) cambia cuando se rehipoteca o se pasa al tipo variable estándar (SVR).
- La calculadora modela solo hipotecas de amortización. Las hipotecas de solo intereses no amortizan capital cada mes, por lo que no hay cuadro de amortización: el saldo total se debe al final.
- No se modelan pagos adicionales ni impagos. Usa la calculadora de pagos adicionales para escenarios con cuotas extra.
- Los importes de las cuotas mensuales se calculan con precisión completa. En la práctica, los prestamistas pueden redondear al céntimo más cercano, causando diferencias mínimas en la última cuota.
- El cuadro no incluye comisiones, seguros u otros costes; solo muestra la mecánica de amortización del préstamo.
Verificación
| Caso de prueba | Préstamo | Tipo | Plazo | Cuota mensual | Intereses totales |
|---|---|---|---|---|---|
| Estándar | £200,000 | 4.5% | 25 años | £1,111.66 | £133,499 |
| Tipo bajo | £200,000 | 2.0% | 25 años | £847.72 | £54,315 |
| Plazo corto | £200,000 | 4.5% | 15 años | £1,529.99 | £75,399 |
| Préstamo alto | £500,000 | 4.5% | 30 años | £2,533.43 | £412,034 |
| Tipo cero | £200,000 | 0% | 25 años | £666.67 | £0 |
Identidad contable: Intereses totales = (Cuota mensual × n) − Importe del préstamo. Para cada fila: Cuota = Capital + Intereses. Saldo final = £0.