Zusammenfassung
Die Mietrendite misst den jährlichen Ertrag aus der Vermietung einer Immobilie, ausgedrückt als Prozentsatz ihres Wertes. US-Investoren verwenden sowohl die Bruttorendite (Miete / Preis) als auch die Cap Rate (Nettobetriebseinkommen / Preis), die der Nettorendite entspricht. Durchschnittliche US-Bruttomietrenditen liegen je nach Markt zwischen 4–8 %, wobei Städte im Mittleren Westen und Süden in der Regel höhere Renditen bieten als Küstenmetropolen.
So funktioniert es
Bruttorendite vs. Cap Rate (Nettorendite)
Bruttorendite (%) = (Jahresmiete / Immobilienpreis) x 100
Cap Rate (%) = (Jahresmiete - Betriebskosten) / Immobilienpreis x 100
Die Cap Rate (Kapitalisierungsrate) ist die Standard-Kennzahl für US-Anlageimmobilien und entspricht der Nettorendite. Sie schließt Hypothekenkosten aus und konzentriert sich auf die Ertragskraft der Immobilie.
US-spezifische Betriebskosten
| Ausgabe | Typische Spanne | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Grundsteuer | 0,5–2,5 % des Wertes | Variiert stark je nach Bundesstaat (TX ~1,8 %, NJ ~2,2 %, HI ~0,3 %) |
| Hausverwaltung | 8–12 % der Miete | Vollservice; Selbstverwaltung spart diese Kosten |
| Versicherung | $1.200–$3.000/Jahr | Wohngebäude- + Vermieter-Haftpflichtversicherung; Überschwemmungsgebiete kosten zusätzlich $700–$2.000 |
| Instandhaltung | 1 % des Immobilienwertes | Faustregel; ältere Immobilien können mehr erfordern |
| Leerstand | 5–10 % der Jahresmiete | Nationaler Durchschnitt ~6 %; variiert je nach Markt |
| HOA-Gebühren | $0–$500/Monat | Nur Eigentumswohnungen und Wohnanlagen mit Gemeinschaftsverwaltung |
Grundsteuern sind die größte US-spezifische Ausgabe und variieren um Größenordnungen zwischen den Bundesstaaten. Ein $400.000-Haus könnte in Hawaii $1.200/Jahr an Grundsteuer haben, aber in New Jersey $8.800.
Steuervorteile für US-Vermieter
Das IRS erlaubt Vermietern, Wohnimmobilien über 27,5 Jahre abzuschreiben (IRS-Publikation 527), was einen nicht zahlungswirksamen Abzug schafft. Bei einer Immobilie im Wert von $396.800 (ohne Grundstückswert von ~25 %) beträgt der jährliche Abschreibungsbetrag etwa $10.822, der Mieteinnahmen steuerlich ausgleichen kann.
Rechenbeispiel
$396.800-Immobilie, $2.200/Monat Miete, 20 % Anzahlung:
- Jahresmiete: $2.200 x 12 = $26.400
- Bruttorendite: ($26.400 / $396.800) x 100 = 6,65 %
- Grundsteuer (1,1 %): $396.800 x 0,011 = $4.365
- Verwaltung (10 %): $26.400 x 0,10 = $2.640
- Versicherung: $1.800
- Instandhaltung (1 %): $3.968
- Leerstand (6 %): $26.400 x 0,06 = $1.584
- Gesamtausgaben: $4.365 + $2.640 + $1.800 + $3.968 + $1.584 = $14.357
- Nettobetriebseinkommen: $26.400 - $14.357 = $12.043
- Cap Rate: ($12.043 / $396.800) x 100 = 3,03 %
Wesentliche Unterschiede zu anderen Märkten
- Grundsteuern sind in den USA ein erheblicher Betriebskostenfaktor (durchschnittlich 1,1 % des Wertes jährlich), ohne Entsprechung im Vereinigten Königreich, wo die Council Tax vom Mieter gezahlt wird. Dies reduziert die Nettorenditen im Vergleich zum britischen Buy-to-let erheblich.
- Abschreibungen (27,5-Jahres-Schema) geben US-Vermietern einen Steuervorteil, der im Vereinigten Königreich oder in Australien in dieser Form nicht existiert. Australische Investoren nutzen Negative Gearing, während britische Vermieter die Hypothekenzinsabzugsfähigkeit 2020 verloren haben.
Sources
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