Wie die US-Hypothekentilgung funktioniert

Zusammenfassung

Ein Tilgungsplan zeigt, wie sich jede monatliche Hypothekenzahlung über die Laufzeit des Darlehens in Tilgung und Zinsen aufteilt. Bei einer typischen US-amerikanischen 30-jährigen Festhypothek entfällt der Großteil der frühen Zahlungen auf Zinsen. In den letzten Jahren fließt nahezu die gesamte Zahlung in die Tilgung. Das Verständnis dieser Aufteilung hilft Kreditnehmern zu erkennen, wie schnell sie Eigenkapital aufbauen.

Wie es funktioniert

Jeden Monat fallen Zinsen auf den ausstehenden Saldo an. Die feste monatliche Zahlung deckt zunächst diese Zinsen; der Rest reduziert die Restschuld:

1. Zinsen dieses Monats = Ausstehender Saldo x monatlicher Zinssatz
2. Tilgung dieses Monats = Monatliche Zahlung - Zinsen
3. Neuer Saldo = Alter Saldo - gezahlte Tilgung

Da der Saldo jeden Monat sinkt, schrumpft der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst. Bei einem Darlehen von $317.440 zu 5,98 %:

• Monat 1: $1.582 Zinsen, $317 Tilgung (83 % gehen an Zinsen)
• Monat 180 (Jahr 15): ungefähr gleiche Aufteilung
• Monat 360 (letzter): $9 Zinsen, $1.890 Tilgung

Diese Zinslastigkeit zu Beginn ist der Grund, warum Sonderzahlungen früh in der Laufzeit in den USA so wertvoll sind. Eine einzelne Sonderzahlung von $1.000 im ersten Jahr bei 5,98 % spart über $3.500 an Zinsen über die verbleibende Laufzeit.

US-Kreditnehmer können bei konformen Darlehen in der Regel Sondertilgungen ohne Strafgebühr leisten (die Richtlinien von Fannie Mae/Freddie Mac verbieten Vorfälligkeitsentschädigungen), anders als in einigen internationalen Märkten, wo Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen.

Rechenbeispiel

Darlehen über $317.440 zu 5,98 % über 30 Jahre:

1. Monatliche Zahlung: $317.440 x [0,004983 x (1,004983)^360] / [(1,004983)^360 - 1] = $1.898,85/Monat
2. Monat 1: Zinsen = $317.440 x 0,004983 = $1.581,99. Tilgung = $1.898,85 - $1.581,99 = $316,86
3. Monat 2: Saldo = $317.123,14. Zinsen = $1.580,41. Tilgung = $318,44
4. Summe Jahr 1: $15.161 für Zinsen, $7.625 für Tilgung. Saldo nach Jahr 1: $309.815
5. Summe Jahr 30: $606 für Zinsen, $22.180 für Tilgung. Saldo: $0
6. Gesamtzinsen über 30 Jahre: $366.146 (115 % des ursprünglichen Darlehens)

Wesentliche Unterschiede zu anderen Märkten

• Keine Vorfälligkeitsentschädigungen bei konformen US-Darlehen. Britische Hypotheken haben typischerweise Vorfälligkeitsentschädigungen (1-5 % des ausstehenden Saldos) während der Zinsbindungsfrist.
• 30-jährige Tilgung ist der US-Standard. In Großbritannien sind 25 Jahre üblich, und australische Hypotheken laufen typischerweise über 25-30 Jahre. Eine längere Laufzeit bedeutet niedrigere monatliche Zahlungen, aber deutlich mehr Gesamtzinsen.