Wie der Gewinn beim Immobilien-Flipping berechnet wird

Zusammenfassung

Immobilien-Flipping bedeutet, eine Immobilie zu kaufen, zu renovieren und zu einem höheren Preis weiterzuverkaufen. Der Brutto-Gesamtgewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis) ist immer deutlich höher als der tatsächliche Nettogewinn, da Stamp Duty, Überbrückungsfinanzierungskosten, Renovierung, Haltungskosten, Maklergebühren und Steuern die Marge schmälern. Dieser Rechner modelliert jede Kostenschicht, um den tatsächlichen Nettogewinn und die Kapitalrendite zu zeigen.

Funktionsweise

Die Berechnung folgt einem Kosten-Wasserfallmodell: Ausgehend vom Bruttogewinn (Wert nach Renovierung minus Kaufpreis) wird jede Kostenkategorie der Reihe nach abgezogen, um den steuerpflichtigen Gewinn und schließlich den Nettogewinn zu ermitteln.

Kostenkategorien

1. Kaufkosten - Stamp Duty Land Tax (SDLT), Anwaltskosten, Gutachten/Bewertung
2. Renovierungskosten - die Kosten der Arbeiten, um die Immobilie auf den Wert nach Renovierung (After Repair Value, ARV) zu bringen
3. Finanzierungskosten - Überbrückungskredit-Zinsen (monatlicher Zinssatz × Darlehensbetrag × Haltemonate) plus eine Bearbeitungsgebühr (typischerweise 2 % des Darlehens)
4. Haltungskosten - Grundsteuer (Council Tax), Versicherung, Nebenkosten und andere Kosten während des Leerstands
5. Verkaufskosten - Maklerprovision (% des Verkaufspreises) plus Notarkosten

Steuerliche Behandlung

HMRC unterscheidet zwischen Kapitalerträgen (einmalige Investition) und Einkünften aus Gewerbebetrieb (regelmäßige Flipping-Tätigkeit):

• Kapitalertragssteuer (CGT): 18 % Grundtarif / 24 % erhöhter Tarif auf Wohnimmobilien, mit einem jährlichen Freibetrag von £3.000 (2025/26). Keine Sozialversicherungsbeiträge (National Insurance).
• Einkommensteuer (Gewerbebetrieb): 20 % / 40 % / 45 % Grenzsteuersätze ohne jährlichen Freibetrag, plus Class 4 National Insurance von 6 % auf Gewinne zwischen £12.570–£50.270 und 2 % über £50.270.

Wenn Sie regelmäßig Immobilien flippen, wird HMRC die Tätigkeit voraussichtlich als Gewerbebetrieb einstufen. Eine einzelne Renovierung und Weiterverkauf qualifiziert sich eher für die CGT-Behandlung. Die Unterscheidung kann einen erheblichen Einfluss auf die Steuerbelastung haben.

Die Formel

Finanzierungskosten

Die 70-%-Regel

Die 70-%-Regel ist eine aus den USA stammende Faustregel. Im Vereinigten Königreich bedeuten der 5 %-SDLT-Zuschlag für Zusatzimmobilien und hohe Überbrückungszinsen, dass 70 % für Käufer zusätzlicher Immobilien möglicherweise nicht genügend Marge bieten.

Rechenbeispiel

Eingaben erklärt

• Kaufpreis - der Preis, den Sie für die Immobilie zahlen
• Wert nach Renovierung (ARV) - der erwartete Wiederverkaufspreis nach der Renovierung, basierend auf vergleichbaren Verkaufspreisen
• Renovierungskosten - Gesamtbudget für alle Arbeiten (Küche, Bad, Tragwerk, Kosmetik)
• Haltedauer - Monate zwischen Kauf und Verkaufsabschluss
• Überbrückungskredit-Zinssatz - monatlicher Zinssatz des Überbrückungskreditgebers (typischerweise 0,55 %–1,25 %)
• Beleihungsquote (LTV) - der Prozentsatz des Kaufpreises, der durch den Überbrückungskredit finanziert wird (maximal typischerweise 75 %)
• Käufertyp - Standard (erste oder einzige Immobilie) oder zusätzliche Immobilie (+5 % SDLT-Zuschlag)
• Steuerliche Behandlung - CGT (einmalige Investition) oder Einkommensteuer (regelmäßige Handelstätigkeit)
• Steuerstufe - Ihr Grenzsteuersatz (Grundtarif 20 %, erhöhter Tarif 40 %, Spitzentarif 45 %)
• Anwaltskosten - Notargebühren für Kauf und Verkauf
• Maklergebühr - Prozentsatz des Verkaufspreises, der an den Verkaufsmakler gezahlt wird
• Gutachten/Bewertung - Kosten für ein Immobiliengutachten oder eine Bewertung des Kreditgebers
• Monatliche Haltungskosten - Versicherung, Nebenkosten, Grundsteuer (Council Tax) und Instandhaltung während des Leerstands

Ausgaben erklärt

• Nettogewinn - der endgültige Gewinn nach Abzug aller Kosten und Steuern
• ROI % - Nettogewinn geteilt durch das gesamte investierte Kapital (Anzahlung + Kaufkosten + Renovierung + Haltung + Finanzierung)
• Annualisierte ROI % - ROI hochgerechnet auf ein 12-Monats-Äquivalent mittels Zinseszinsberechnung
• Gewinn pro Monat - Nettogewinn geteilt durch die Haltemonate
• Gesamter Kapitalbedarf - das insgesamt benötigte Vorab-Kapital (Anzahlung plus alle vor dem Verkauf anfallenden Kosten)
• 70-%-Regel - ob der Kaufpreis innerhalb der Branchenrichtlinie von ARV × 70 % minus Renovierungskosten liegt
• Kostenaufschlüsselung - ein visuelles Diagramm, das zeigt, wo Kosten anfallen (Stamp Duty, Anwalt, Renovierung, Finanzierung, Haltung, Makler, Steuern)

Annahmen und Einschränkungen

• Nur SDLT für England und Nordirland. Schottland (LBTT) und Wales (LTT) haben unterschiedliche Grunderwerbsteuer-Regelungen - dieser Rechner bildet diese nicht ab.
• Pauschaler Steuersatz angewendet. Der Rechner wendet einen einzigen Grenzsteuersatz an, anstatt Ihr gesamtes Einkommen zu modellieren. Bei der Einkommensteuer-Behandlung kann die tatsächliche Steuerschuld abweichen, wenn der Gewinn mehrere Steuerstufen umfasst (z. B. vom Grundtarif in den erhöhten Tarif übergeht).
• NI Class 4 verwendet ein vereinfachtes Modell. Der Rechner geht davon aus, dass der Flip-Gewinn das einzige Einkommen aus selbstständiger Tätigkeit für NI-Zwecke ist.
• Keine Mehrwertsteuer modelliert. Einige Renovierungskosten können je nach Denkmalschutzstatus der Immobilie und Art der Arbeiten der Mehrwertsteuer unterliegen.
• Die Bearbeitungsgebühr wird mit 2 % angenommen. Einige Kreditgeber berechnen 1 %–2 %; der Rechner verwendet 2 % als konservativen Standardwert.
• Keine Ausstiegsgebühren. Einige Überbrückungskreditgeber erheben Ausstiegsgebühren; diese sind nicht enthalten.
• Überbrückungszinsen sind einfache Zinsen. Die meisten Überbrückungskredite berechnen einfache monatliche Zinsen, keine Zinseszinsen - der Rechner verwendet korrekt einfache Zinsen.

Verifizierung