Wie Hypothekenraten berechnet werden

Zusammenfassung

Ein Hypothekenraten-Rechner nimmt vier Eingaben entgegen — Darlehenssumme, Zinssatz, Laufzeit und Zahlungsart — und gibt die monatliche Rate zurueck, die Sie Ihrem Kreditgeber schulden. Bei Tilgungshypotheken deckt jede Zahlung sowohl Zinsen als auch einen Teil der Tilgung ab, sodass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollstaendig zurueckgezahlt ist. Bei endfaelligen Hypotheken (interest-only) zahlen Sie jeden Monat nur die Zinsen und muessen den gesamten Darlehensbetrag am Ende als Einmalzahlung zurueckerstatten.

Wie es funktioniert

Tilgungshypotheken

Die Standard-Tilgungsformel berechnet eine feste monatliche Rate, die das Darlehen ueber die Laufzeit vollstaendig tilgt. Zu Beginn der Laufzeit fliesst der Grossteil jeder Zahlung in die Zinsen. Mit sinkender Restschuld fliesst mehr in die Kapitalrueckzahlung. Der monatliche Betrag bleibt waehrend der gesamten Laufzeit gleich — was sich aendert, ist die Aufteilung zwischen Zinsen und Tilgung innerhalb jeder Zahlung.

Endfaellige Hypotheken (Interest-only)

Die monatliche Rate ist einfach der auf den gesamten Darlehensbetrag faellige Zins. Die Restschuld sinkt nie, sodass Sie am Ende der Laufzeit den gesamten urspruenglichen Betrag schulden (die sogenannte “Ballonzahlung”). Sie benoetigen ein separates Tilgungsinstrument — Ersparnisse, Geldanlagen oder den Verkauf der Immobilie — um dies abzudecken.

Bearbeitungsgebuehren

Kreditgeber erheben eine Bearbeitungsgebuehr (auch Produktgebuehr genannt) fuer die Einrichtung der Hypothek, typischerweise 999-1.999 £. Sie koennen entweder:

1. Im Voraus bezahlen — die Gebuehr beeinflusst weder Ihr Darlehen noch Ihre Monatsrate
2. Dem Darlehen hinzufuegen — die Gebuehr wird in die Darlehenssumme eingerechnet, sodass Sie ueber die gesamte Laufzeit Zinsen darauf zahlen (erhoehte Gesamtkosten, aber geringere Vorabausgaben)

Die Formel

Fuer endfaellige Hypotheken vereinfacht sich die Formel zu:

M = P x r

wobei r der monatliche Zinssatz ist.

Buchhalterische Identitaeten

Diese Beziehungen gelten immer und sind nuetzlich zur Gegenpruefung:

• Tilgungshypothek: Gesamtrueckzahlung = M x n und Gesamtzinsen = Gesamtrueckzahlung - P
• Endfaellig: Gesamtzinsen = M x n und Gesamtkosten = Gesamtzinsen + P (die Ballonzahlung)

Rechenbeispiel

Eingaben erklaert

• Immobilienpreis — der vereinbarte Kaufpreis der Immobilie
• Anzahlung — der Betrag, den Sie im Voraus zahlen und der vom Immobilienpreis abgezogen wird, um die Darlehenssumme zu ergeben
• Jaehrlicher Zinssatz — der Zinssatz, den Ihr Kreditgeber berechnet, ausgedrueckt als Prozentsatz (z. B. 4,5 %). Typische britische Zinssaetze 2025-2026 liegen bei etwa 4 % bis 5,5 % fuer Festzinsangebote.
• Laufzeit — die Anzahl der Jahre, ueber die Sie die Hypothek tilgen. Der britische Standard betraegt 25 Jahre, obwohl Laufzeiten von 15-40 Jahren erhaeltlich sind.
• Zahlungsart — Tilgung (Kapital + Zinsen) oder endfaellig (nur Zinsen)
• Bearbeitungsgebuehr — Produktgebuehr des Kreditgebers, mit der Option, sie dem Darlehen hinzuzufuegen oder im Voraus zu bezahlen

Ausgaben erklaert

• Monatliche Rate — der feste Betrag, der jeden Monat faellig ist
• Gesamtrueckzahlung — die Summe aller monatlichen Zahlungen ueber die gesamte Laufzeit (plus Ballonzahlung bei endfaelligen Hypotheken)
• Gesamtzinsen — wie viel Sie ueber die Laufzeit der Hypothek an Zinsen zahlen
• Darlehenssumme — der tatsaechlich geliehene Betrag (Immobilienpreis minus Anzahlung, ggf. plus Bearbeitungsgebuehr)
• Gesamtkosten — Gesamtrueckzahlung plus etwaige Vorabgebuehren

Annahmen und Einschraenkungen

• Der Rechner setzt einen festen Zinssatz fuer die gesamte Laufzeit voraus. In der Praxis sind die meisten britischen Hypotheken fuer 2 oder 5 Jahre festgeschrieben und kehren danach zum variablen Standardzins (SVR) des Kreditgebers zurueck.
• Er verwendet monatliche Verzinsung mit gleichen Monatsraten. Einige britische Kreditgeber berechnen Zinsen taeglich, was geringfuegig andere Ergebnisse liefert.
• Der Rechner beruecksichtigt keine Grunderwerbsteuer (Stamp Duty), Anwaltskosten oder andere Kaufnebenkosten — diese werden von den Rechnern fuer Stamp Duty und Gesamtkosten abgedeckt.
• Sondertilgungen werden hier nicht modelliert — siehe den Sondertilgungsrechner dafuer.

Verifikation