Wie die verbleibende Hypothekenrestschuld berechnet wird

Zusammenfassung

Der Hypothekenrestschuld-Rechner zeigt Ihnen, wie viel Sie nach einer bestimmten Anzahl von Jahren noch schulden. Er zeigt auch, wie viel Tilgung Sie bereits geleistet haben, wie viel Zinsen Sie bezahlt haben und wie viel noch zu zahlen ist. Das ist nuetzlich, um Ihre Eigenkapitalposition zu verstehen, Sondertilgungen zu planen oder zu entscheiden, ob eine Umschuldung sinnvoll ist.

Wie es funktioniert

Bei einer Tilgungshypothek reduziert jede monatliche Zahlung Ihre Restschuld — aber nicht gleichmaessig. In den ersten Jahren fliesst der Grossteil Ihrer Zahlung in die Zinsen, und die Restschuld sinkt langsam. Spaeter sinkt die Restschuld schneller, da ein groesserer Anteil jeder Zahlung in die Tilgung fliesst.

Es gibt eine geschlossene Formel zur Berechnung der Restschuld zu jedem Zeitpunkt, ohne jeden Monat einzeln durchzurechnen. So erhalten Sie sofort eine Antwort fuer jede Kombination aus Darlehenssumme, Zinssatz, Laufzeit und verstrichenen Jahren.

Tilgung im Zeitverlauf

Eine haeufige Ueberraschung: Nach 40 % der Laufzeit haben Sie typischerweise nur etwa 25-30 % des Darlehens getilgt. Das liegt daran, dass die Zinslast am Anfang ueberwiegt und die Tilgung sich im Zeitverlauf beschleunigt.

Fuer ein Darlehen von 250.000 £ bei 4,5 % ueber 25 Jahre:

Die Formel

Abgeleitete Werte

• Gezahlte Tilgung = Urspruengliches Darlehen - Verbleibende Restschuld
• Gezahlte Zinsen = (Monatsrate x verstrichene Monate) - Gezahlte Tilgung
• Noch zu zahlen gesamt = Monatsrate x verbleibende Monate
• Verbleibende Zinsen = Noch zu zahlen gesamt - Verbleibende Restschuld

Rechenbeispiel

Eingaben erklaert

• Urspruengliche Darlehenssumme — der Betrag, den Sie urspruenglich aufgenommen haben
• Zinssatz — der jaehrliche Zinssatz als Prozentsatz
• Urspruengliche Laufzeit — die gesamte Hypothekenlaufzeit in Jahren
• Verstrichene Jahre — wie viele Jahre Sie bereits zahlen

Ausgaben erklaert

• Verbleibende Restschuld — was Sie derzeit noch schulden
• Monatsrate — Ihre feste monatliche Zahlung
• Gezahlte Tilgung — wie viel des urspruenglichen Darlehens Sie bereits zurueckgezahlt haben
• Gezahlte Zinsen — wie viel Sie bisher an Zinsen gezahlt haben
• Noch zu zahlen gesamt — Summe aller verbleibenden monatlichen Zahlungen
• Verbleibende Zinsen — wie viel Zinsen Sie von jetzt bis zum Ende noch zahlen werden

Annahmen und Einschraenkungen

• Die Formel setzt einen festen Zinssatz fuer die gesamte Laufzeit voraus. Wenn sich Ihr Zinssatz geaendert hat (z. B. durch Umschuldung waehrend der Laufzeit), gilt die Berechnung jeweils nur fuer den Zeitraum mit dem jeweiligen Zinssatz — nicht uebergreifend.
• Es werden keine Sondertilgungen oder Zahlungsausfaelle modelliert. Wenn Sie Zusatzzahlungen geleistet haben, ist Ihre tatsaechliche Restschuld niedriger als die Formel vorhersagt.
• Der Rechner gilt nur fuer Tilgungshypotheken. Bei endfaelligen Hypotheken (interest-only) bleibt die Restschuld ueber die gesamte Laufzeit konstant (gleich der urspruenglichen Darlehenssumme).
• Die “verstrichenen Jahre” werden intern in ganze Monate umgerechnet. Teilweise Jahre werden nicht unterstuetzt.
• Die Formel liefert eine theoretische Restschuld unter der Annahme, dass alle Zahlungen puenktlich geleistet wurden. Versaeumte Zahlungen, Zahlungspausen oder Zinssatzaenderungen werden nicht beruecksichtigt.

Verifikation

Buchhalterische Identitaeten:

• Gezahlte Tilgung + Verbleibende Restschuld = Urspruengliche Darlehenssumme
• Gezahlte Tilgung + Gezahlte Zinsen = Bisher gezahlt gesamt (Monatsrate x verstrichene Monate)