Wie die Kosten einer Leaseverlängerung berechnet werden

Zusammenfassung

Die Verlängerung des Erbbaurechts einer britischen Wohnung erfordert die Zahlung einer Prämie an den Grundstückseigentümer (Freeholder). Die Prämie setzt sich aus drei Komponenten zusammen: dem Wert des entgangenen Erbbauzinses, dem Verlust des Rückfallwerts (das Interesse des Freeholders, die Immobilie letztendlich zurückzuerhalten) und dem Marriage Value (50 % des Wertzuwachses der Immobilie durch das längere Erbbaurecht). Der Rechner schätzt diese Prämie basierend auf dem Immobilienwert, der aktuellen Restlaufzeit und dem Erbbauzins.

So funktioniert es

Die drei Komponenten

1. Kapitalisierung des Erbbauzinses Der Freeholder verliert zukünftige Erbbauzinseinnahmen. Die Prämie entschädigt für den Barwert aller verbleibenden Erbbauzinszahlungen:

Barwert = Summe von (Erbbauzins / (1 + Diskontierungssatz)^n) für jedes Jahr n

Wenn der Erbbauzins eskaliert (sich alle 25 Jahre verdoppelt, mit dem RPI steigt usw.), wird jede zukünftige Zahlung zum erhöhten Satz berechnet.

2. Rückfall (Interesse des Freeholders) Am Ende des aktuellen Erbbaurechts fällt die Immobilie an den Freeholder zurück. Durch die Verlängerung des Erbbaurechts verliert der Freeholder diesen zukünftigen Vorteil. Die Prämie entschädigt für den Barwert dieses Rückfalls:

Rückfallwert = Immobilienwert (Freehold) x (1 / (1 + Abzinsungssatz)^Restjahre)

Der Abzinsungssatz beträgt bei Wohnungen typischerweise 5 % (festgelegt durch das Sportelli-Tribunal).

3. Marriage Value (nur bei Erbbaurechten unter 80 Jahren) Wenn ein kurzes Erbbaurecht verlängert wird, steigt der Wert der Immobilie erheblich. Der Erbbauberechtigte muss dem Freeholder 50 % dieses Wertzuwachses zahlen:

Marriage Value = 50 % x (Wert des verlängerten Erbbaurechts + neues Interesse des Freeholders - aktueller Wert des Erbbaurechts - aktuelles Interesse des Freeholders)

Sobald das Erbbaurecht unter 80 Jahre fällt, wird der Marriage Value fällig und macht häufig den größten Teil der Prämie aus.

Die 80-Jahres-Schwelle

Die Kosten für eine Erbbaurechts­verlängerung steigen dramatisch an, wenn sich die Restlaufzeit der 80-Jahres-Marke nähert und diese unterschreitet. Bei 85 verbleibenden Jahren beträgt der Marriage Value null. Bei 75 Jahren kann er die Prämie um Zehntausende erhöhen. Deshalb empfehlen Berater, das Erbbaurecht zu verlängern, bevor es unter 80 Jahre fällt.

Berechnungsbeispiel

Wohnungswert: £300.000, Erbbaurecht: 72 Jahre Restlaufzeit, Erbbauzins: £250/Jahr (fest)

1. Kapitalisierung des Erbbauzinses: Barwert von £250/Jahr über 72 Jahre bei 5 % = ca. £4.800
2. Rückfall: £300.000 x (1/1,05^72) = £300.000 x 0,0300 = £9.000
3. Aktueller Wert des Erbbaurechts: £270.000 (90 % des Freehold-Werts bei 72-jährigem Erbbaurecht)
4. Wert des verlängerten Erbbaurechts: £300.000 (praktisch Freehold bei 162-jähriger Verlängerung)
5. Marriage Value: 50 % x (£300.000 - £270.000) = £15.000
6. Gesamtprämie: £4.800 + £9.000 + £15.000 = £28.800

Zuzüglich professioneller Gebühren (Anwalt + Gutachter): ca. £2.000–£4.000.

Dieselbe Wohnung bei 85 Jahren Restlaufzeit (kein Marriage Value):

1. Kapitalisierung des Erbbauzinses: ca. £4.900
2. Rückfall: £300.000 x (1/1,05^85) = ca. £4.800
3. Marriage Value: £0 (über 80 Jahre)
4. Gesamtprämie: ca. £9.700

Der Unterschied von 13 Jahren in der Laufzeit verdreifacht die Kosten mehr als.

Eingaben erklärt

• Immobilienwert – aktueller Marktwert mit dem bestehenden Erbbaurecht
• Verbleibende Laufzeit – verbleibende Jahre des aktuellen Erbbaurechts
• Erbbauzins – jährlicher Erbbauzins und etwaige Eskalationsklauseln
• Wohnung oder Haus – unterschiedliche Abzinsungssätze gelten

Ausgaben erklärt

• Geschätzte Prämie – die Gesamtzahlung an den Freeholder
• Komponentenaufschlüsselung – Erbbauzins, Rückfall und Marriage Value einzeln
• Dringlichkeitsanzeige – Warnung, wenn sich das Erbbaurecht der 80-Jahres-Grenze nähert
• Kostenvergleich – jetzt verlängern vs. warten (zeigt, wie die Kosten mit kürzer werdendem Erbbaurecht steigen)

Annahmen und Einschränkungen

• Verwendet den Sportelli-Abzinsungssatz von 5 % für Wohnungen. Die tatsächlichen Sätze können abweichen.
• Die Relativität (das Verhältnis zwischen kurzfristigem Erbbaurecht und Freehold-Wert) ist umstritten und variiert je nach Standort. Der Rechner verwendet veröffentlichte Relativitätsdiagramme.
• Das Leasehold and Freehold Reform Act 2024 wird den Marriage Value abschaffen und standardisierte Berechnungsmethoden einführen, aber die Umsetzung wird frühestens Ende 2026 erwartet.
• Professionelle Bewertungs- und Rechtskosten (£2.000–£5.000) sind von der Prämie getrennt.
• Die eigenen Rechts- und Bewertungskosten des Freeholders müssen nach geltendem Recht ebenfalls vom Erbbauberechtigten getragen werden.
• Eskalierende Erbbauzinsen (insbesondere Verdopplungsklauseln) können die Prämie erheblich erhöhen.