Wie die EMI-Erschwinglichkeit in Indien berechnet wird

Zusammenfassung

Der EMI-Erschwinglichkeitsrechner ermittelt, wie hoch ein Wohnungsbaudarlehen sein kann, das Sie basierend auf Ihrem monatlichen Einkommen und bestehenden Verpflichtungen bedienen können. Indische Kreditgeber verwenden das Fixed Obligation to Income Ratio (FOIR), um die gesamten EMIs (einschließlich des neuen Wohnungsbaudarlehens) auf typischerweise 50–60 % des monatlichen Nettoeinkommens zu begrenzen. Der Rechner zeigt Ihren maximal berechtigten Darlehensbetrag und den entsprechenden Immobilienwert, den Sie sich leisten können.

So funktioniert es

FOIR (Fixed Obligation to Income Ratio)

Kreditgeber bewerten Ihre Rückzahlungsfähigkeit anhand des FOIR:

FOIR = (Alle bestehenden EMIs + Vorgeschlagene Wohnungsbaudarlehens-EMI) / Monatliches Nettoeinkommen

Die meisten Banken begrenzen das FOIR auf 50–60 %, abhängig von der Einkommenshöhe:

• Einkommen bis Rs 50.000/Monat: FOIR-Obergrenze ~40–50 %
• Einkommen Rs 50.000–1.00.000: FOIR-Obergrenze ~50–55 %
• Einkommen über Rs 1.00.000: FOIR-Obergrenze ~55–65 %

Berechnung der maximalen EMI

Maximale neue EMI = (Monatliches Nettoeinkommen x FOIR-Obergrenze) - Bestehende EMIs

Aus der maximalen EMI wird der maximale Darlehensbetrag mithilfe der Standard-Tilgungsformel abgeleitet, basierend auf Laufzeit und Zinssatz.

LTV (Loan to Value) – Beleihungsgrenzen

Die RBI schreibt maximale LTV-Quoten vor:

• Immobilie bis Rs 30 Lakh: bis zu 90 % LTV
• Immobilie Rs 30–75 Lakh: bis zu 80 % LTV
• Immobilie über Rs 75 Lakh: bis zu 75 % LTV

Der niedrigere Wert aus FOIR-basierter und LTV-basierter Berechtigung bestimmt Ihren tatsächlichen Darlehensbetrag.

Rechenbeispiel

Monatliches Nettoeinkommen: Rs 1.00.000, Bestehende Auto-EMI: Rs 15.000, Zinssatz: 8,5 %, 20 Jahre

1. FOIR-Obergrenze (55 %): Rs 1.00.000 x 55 % = Rs 55.000
2. Maximale Wohnungsbaudarlehens-EMI: Rs 55.000 - Rs 15.000 = Rs 40.000
3. Maximales Darlehen bei 8,5 %, 20 Jahre: ca. Rs 46 Lakh
4. Bei 80 % LTV: maximaler Immobilienpreis = Rs 46 Lakh / 0,80 = Rs 57,5 Lakh
5. Erforderliche Anzahlung: Rs 11,5 Lakh

Eingaben erklärt

• Monatliches Nettoeinkommen – Nettolohn (oder kombiniert mit Mitantragsteller)
• Bestehende EMIs – Autokredit, Privatkredit, Kreditkarten-EMIs
• Zinssatz – erwarteter Wohnungsbaudarlehenszins
• Laufzeit – bevorzugte Darlehensdauer (maximal 30 Jahre)
• Mitantragsteller-Einkommen – falls zutreffend (erhöht die Berechtigung)

Ausgaben erklärt

• Maximale EMI – die höchste EMI, die Sie komfortabel bedienen können
• Maximaler Darlehensbetrag – basierend auf FOIR und Laufzeit
• Maximaler Immobilienpreis – basierend auf LTV-Grenzen
• Erforderliche Anzahlung – Differenz zwischen Immobilienpreis und Darlehen
• FOIR-Auslastung – aktuelles und vorgeschlagenes Verhältnis

Annahmen und Einschränkungen

• FOIR-Grenzen variieren je nach Bank. Einige Banken verwenden das Bruttoeinkommen, andere das Nettoeinkommen.
• Variable Zinsdarlehen können unerschwinglich werden, wenn die Zinsen deutlich steigen.
• Berücksichtigt kein zukünftiges Einkommenswachstum oder geplante Ausgaben (Ausbildung der Kinder usw.).
• Das Mitantragsteller-Einkommen kann zur Erhöhung der Berechtigung zusammengelegt werden, aber beide haften gesamtschuldnerisch.
• Der Rechner verwendet Standard-Berechtigungsregeln. Banken können interne Kreditbewertungen anwenden, die Ihre Berechtigung weiter einschränken oder verbessern.