Zusammenfassung
Dieser Rechner beantwortet die Frage „Welche Immobilie können wir uns leisten?” auf Basis des Haushaltsnettoeinkommens anstelle des Bruttogehalts. Er bietet zwei Ansichten:
- Vorwärtsberechnung: Gegeben ein Ausgabenanteil, den maximalen Immobilienpreis berechnen.
- Rückwärtsberechnung: Gegeben einen Zielimmobilienpreis, die monatliche Rate und ihren Anteil am Einkommen berechnen.
Beide Ansichten enthalten Stresstests, die die Auswirkungen von Zinserhöhungen zeigen.
Warum Nettoeinkommen?
Die meisten Online-Erschwinglichkeitsrechner verwenden das Bruttoeinkommen und Kreditmultiplikatoren (4x, 4,5x). Das liefert eine schnelle Antwort, berücksichtigt aber weder Steuern, Studienkredite noch Rentenbeiträge — alles Faktoren, die zwischen Haushalten stark variieren.
Ein Paar mit einem kombinierten Bruttoeinkommen von £80.000 könnte netto zwischen £4.200/Monat und £5.000/Monat erhalten, abhängig von Rentenbeiträgen, Studienkreditplänen und schottischen Steuersätzen. Die Hypothekenrate wird von dem bezahlt, was auf Ihrem Bankkonto eingeht, nicht von dem, was in Ihrem Vertrag steht.
Erschwinglichkeitskennzahlen
Der Rechner verwendet vier Referenzpunkte für den Anteil des Nettoeinkommens, der für eine Hypothek aufgewendet werden sollte:
| Kennzahl | % des Nettoeinkommens | Quelle |
|---|---|---|
| Konservativ | 25% | Bankrate, Chase-Empfehlung |
| Empfohlen | 28% | HomeOwners Alliance, MortgagesRM |
| Gestreckt | 35% | Boon Brokers, Ascot Mortgages |
| Maximum | 45% | In der Praxis beobachtete Obergrenze |
Zum Vergleich: Die durchschnittliche britische Hypothekenrate im Jahr 2024 betrug etwa 49% des Bruttoeinkommens (Moneyfacts), was je nach Steuersituation ungefähr 35-40% des Nettoeinkommens entspricht.
Funktionsweise der Vorwärtsberechnung
Where
Die maximale Hypothek wird durch Umstellung der Standard-Tilgungsformel ermittelt:
Where
Der Immobilienpreis ergibt sich dann aus:
Where
Vorwärtsberechnung: £5.000/Monat Haushalt bei 28%
Monatliches Budget
= £1,400
Monatlicher Zinssatz r
= 0.00375
Gesamtmonate n
= 300
Zinseszinsfaktor
= 3.0668
Maximale Hypothek
= £251,454
Immobilienpreis
= £279,394
Benötigtes Eigenkapital
= £27,939
Result
Maximale Immobilie: £279.394 mit £27.939 Eigenkapital
Funktionsweise der Rückwärtsberechnung
Bei einem gegebenen Zielimmobilienpreis berechnet der Rechner den Hypothekenbetrag und die monatliche Rate anhand der Standard-Tilgungsformel:
Where
Die Rate wird dann als Prozentsatz des Haushaltsnettoeinkommens ausgedrückt, um zu zeigen, wo sie im Vergleich zu den Erschwinglichkeitskennzahlen liegt.
Stresstests
Der Rechner zeigt, was passiert, wenn die Zinssätze um +1%, +2% und +3% über den aktuellen Satz steigen. Dies entspricht dem MCOB-Stresstest-Rahmenwerk der FCA, das von Kreditgebern verlangt, die Zahlungsfähigkeit der Kreditnehmer bei erhöhten Zinssätzen zu bewerten.
Beispiel: Bei einem Basiszins von 4,5% zeigen die Stresstests die Raten bei 5,5%, 6,5% und 7,5%.
Bruttoeinkommen-Schätzung
Der Informationshinweis am Ende schätzt, welches Bruttogehalt dem eingegebenen Nettoeinkommen entsprechen könnte. Dafür wird eine binäre Suche über die Nettoeinkommensberechnung mit einem Standard-Steuercode 1257L, ohne Rente und ohne Studienkredit verwendet. Die Schätzung dient nur als Referenz — Kreditgeber verwenden eigene Erschwinglichkeitsmodelle basierend auf Bruttoeinkommen, bestehenden Verpflichtungen und Lebenshaltungskosten.
Einschränkungen
- Dieser Rechner verwendet Faustregeln zum Nettoeinkommen, keine kreditgeberspezifischen Erschwinglichkeitsmodelle
- Tatsächliche Kreditentscheidungen berücksichtigen Bonität, bestehende Schulden, Beschäftigungsart und andere Faktoren
- Die Bruttoeinkommen-Schätzung geht von einem Standard-Steuercode und keinen Abzügen aus
- Grunderwerbsteuer und andere Kaufnebenkosten sind im Immobilienpreis nicht enthalten