Wie kanadische Hypotheken funktionieren

Zusammenfassung

Kanadische Hypotheken unterscheiden sich in drei wesentlichen Punkten von anderen Märkten: Zinsen werden halbjährlich kapitalisiert (nicht monatlich), Laufzeiten betragen typischerweise 5 Jahre (danach wird zum aktuellen Zinssatz verlängert), und Hypotheken mit hohem Beleihungswert erfordern eine CMHC-Versicherung. Der durchschnittliche 5-Jahres-Festzins liegt bei etwa 3,69%, und der landesweite Durchschnittspreis für Wohnimmobilien beträgt ungefähr C$652.941.

Funktionsweise

Halbjährliche Zinskapitalisierung

Kanadische Festzins-Hypotheken werden gesetzlich halbjährlich, nicht im Voraus kapitalisiert. Das bedeutet, dass der Kreditgeber einen äquivalenten Monatszins aus dem Halbjahressatz berechnet, bevor er ihn auf Ihre Zahlungen anwendet. Der effektive Monatszins lautet:

Monatszins = (1 + Jahreszins / 2)^(1/6) - 1

Dies ergibt eine etwas niedrigere monatliche Zahlung als monatliche Kapitalisierung beim gleichen Nominalzins.

CMHC-Hypothekenversicherung

Wenn Ihre Anzahlung <20% des Kaufpreises beträgt, müssen Sie eine Hypothekenausfallversicherung bei der CMHC, Sagen oder Canada Guaranty abschließen. Die Prämie ist ein Prozentsatz des Darlehensbetrags und wird zum Hypothekenkapital hinzugerechnet:

Versicherte Hypotheken sind auf einen maximalen Tilgungszeitraum von 25 Jahren begrenzt. Unversicherte Hypotheken (ab 20% Anzahlung) können bis zu 30 Jahre getilgt werden.

Der Stresstest (B-20-Richtlinien)

Alle Kreditnehmer müssen sich zum höheren Wert aus Vertragszins + 2% oder dem Qualifikationszins der Bank of Canada (derzeit 5,25%) qualifizieren. Dies stellt die Tragbarkeit sicher, selbst wenn die Zinsen bei der Verlängerung steigen.

5-Jahres-Laufzeiten

Kanadische Hypotheken haben typischerweise 5-Jahres-Laufzeiten innerhalb eines 25- oder 30-jährigen Tilgungszeitraums. Bei jeder Verlängerung wird der Zinssatz an die Marktbedingungen angepasst. Dies unterscheidet sich grundlegend von einer US-amerikanischen 30-Jahres-Festzinshypothek oder einer britischen 2-Jahres-Festzinsbindung.

Rechenbeispiel

C$652.941 Eigenheim, 20% Anzahlung, 3,69% Festzins für 5 Jahre, 25 Jahre Tilgungszeitraum:

1. Anzahlung: C$652.941 x 20% = C$130.588
2. Darlehensbetrag: C$652.941 - C$130.588 = C$522.353
3. Halbjährlicher äquivalenter Monatszins: (1 + 0,0369/2)^(1/6) - 1 = 0,003051 (0,3051%/Monat)
4. Anzahl der Zahlungen: 25 x 12 = 300
5. Monatliche Zahlung: C$522.353 x [0,003051 x (1,003051)^300] / [(1,003051)^300 - 1] = C$2.665
6. Gesamtzinsen über 25 Jahre: (C$2.665 x 300) - C$522.353 = C$277.147
7. Restbetrag nach 5-Jahres-Laufzeit: ungefähr C$436.900 (zur Verlängerung fällig)

Wesentliche Unterschiede zu anderen Märkten

• Halbjährliche Zinskapitalisierung ist einzigartig in Kanada. Die USA und Großbritannien verwenden monatliche Kapitalisierung, was bei gleichem Nominalzins zu etwas höheren Zahlungen führt. Bei 3,69% spart halbjährliche Kapitalisierung bei einer typischen Hypothek etwa C$5-10 pro Monat.
• Verpflichtende Verlängerung alle 5 Jahre setzt kanadische Kreditnehmer einem Zinsänderungsrisiko aus, das US-Inhaber von 30-Jahres-Festzinshypotheken vollständig vermeiden. Allerdings profitieren Kanadier auch schneller, wenn die Zinsen sinken.