Wie die kanadische Hypotheken-Tilgung funktioniert

Zusammenfassung

Ein kanadischer Tilgungsplan zeigt, wie sich jede Hypothekenzahlung über den gesamten Tilgungszeitraum (typischerweise 25 Jahre) in Tilgung und Zinsen aufteilt. Kanadas einzigartige Regel der halbjährlichen Zinskapitalisierung bedeutet, dass der effektive Monatszins von einer einfachen Berechnung aus Jahreszins geteilt durch 12 abweicht, und die 5-Jahres-Laufzeitstruktur bedeutet, dass der Plan bei jeder Verlängerung neu berechnet wird.

Funktionsweise

Die Tilgungsformel (kanadische Version)

Kanadische Festzins-Hypotheken werden halbjährlich kapitalisiert. Die Formel für die monatliche Zahlung ist dieselbe wie die Standard-Tilgungsformel, verwendet jedoch einen anderen Monatszins:

Effektiver Monatszins = (1 + Jahreszins / 2)^(1/6) - 1

Jeden Monat:

1. Zinsen = ausstehender Saldo × effektiver Monatszins
2. Tilgung = monatliche Zahlung - Zinsen
3. Neuer Saldo = alter Saldo - Tilgung

Tilgungszeitraum vs. Laufzeit

Diese Unterscheidung ist in Kanada entscheidend:

Bei jeder Laufzeitverlängerung wird der Restbetrag zum neuen Zinssatz für den verbleibenden Tilgungszeitraum neu berechnet. Dies kann den Zahlungsbetrag erheblich verändern, wenn sich die Zinssätze geändert haben.

Warum frühe Zahlungen größtenteils aus Zinsen bestehen

Bei einem Darlehen von C$522.353 zu 3,69% über 25 Jahre:

• Monat 1: C$1.594 Zinsen, C$1.071 Tilgung (60% Zinsen)
• Monat 150 (Halbzeit): ungefähr gleiche Aufteilung
• Monat 300 (letzter): C$8 Zinsen, C$2.657 Tilgung

Beschleunigte Zahlungsoptionen

Kanadische Kreditgeber bieten üblicherweise beschleunigte Zahlungspläne an:

• Beschleunigte Zweiwochenzahlung: 26 Zahlungen in Höhe der halben monatlichen Rate (entspricht einer zusätzlichen Monatszahlung pro Jahr)
• Wöchentlich: 52 Zahlungen pro Jahr, wodurch der Tilgungszeitraum bei einer 25-Jahres-Hypothek um 3-4 Jahre verkürzt wird

Rechenbeispiel

C$400.000 Darlehen, 3,69% Festzins, 25 Jahre Tilgung:

1. Effektiver Monatszins: (1 + 0,0369/2)^(1/6) - 1 = 0,3051%
2. Monatliche Zahlung: C$400.000 × [0,003051 × 1,003051^300] / [1,003051^300 - 1] = C$2.041
3. Monat 1: Zinsen = C$400.000 × 0,003051 = C$1.220. Tilgung = C$2.041 - C$1.220 = C$821
4. Monat 2: Saldo = C$399.179. Zinsen = C$1.218. Tilgung = C$823
5. Gesamtsumme Jahr 1: C$9.953 Tilgung, C$14.539 Zinsen
6. Saldo nach Jahr 5 (erste Verlängerung): ca. C$346.500
7. Gesamtzinsen über 25 Jahre: (C$2.041 × 300) - C$400.000 = C$212.300

Wesentliche Unterschiede zu anderen Märkten

• Laufzeitverlängerungen setzen den Plan zurück. In Großbritannien und den USA läuft der Tilgungsplan ununterbrochen über die gesamte Hypothekenlaufzeit. In Kanada wird der Plan alle 5 Jahre zum neuen Zinssatz effektiv neu gestartet, was langfristige Zinsprognosen unsicher macht.
• Beschleunigte Zweiwochenzahlungen sind ein Standard-Feature kanadischer Kreditgeber, das 3-4 Jahre einer 25-Jahres-Tilgung einspart. Diese Option wird in anderen Märkten seltener angeboten.