Wie die Mietrendite in Australien berechnet wird

Zusammenfassung

Die Mietrendite misst die jährliche Rendite aus der Vermietung einer australischen Anlageimmobilie, ausgedrückt als Prozentsatz des Immobilienwerts. Die nationale Bruttomietrendite liegt im Durchschnitt bei etwa 3,5–4,5 % (CoreLogic, 2025–26), wobei regionale Gebiete und Wohnungen in der Regel besser abschneiden als Häuser in Großstädten. Die Nettorendite zieht alle laufenden Kosten ab und zeigt die tatsächliche Rendite.

So funktioniert es

Bruttorendite (%) = (Jahresmiete / Immobilienpreis) x 100

Nettorendite (%) = ((Jahresmiete - Gesamte Jahreskosten) / Immobilienpreis) x 100

Laufende Kosten für australische Anlageimmobilien

• Hausverwaltungsgebühren: 5–10 % der Mieteinnahmen (niedriger in Großstädten, höher in ländlichen Gebieten)
• Gemeindeabgaben (Council Rates): A$1.200–A$3.000/Jahr je nach Gemeinde
• Eigentümergemeinschaftsbeiträge (Strata Levies): A$2.000–A$8.000/Jahr für Wohnungen und Reihenhäuser (decken Gebäudeversicherung, Gemeinschaftsflächenpflege, Rücklagenfonds)
• Vermieterversicherung: A$1.000–A$2.000/Jahr (deckt Gebäude, Inventar bei möblierter Vermietung, Vermieterhaftpflicht, Mietausfallschutz)
• Instandhaltung: Faustregel ist 1 % des Immobilienwerts pro Jahr
• Wassergebühren: Vermieter zahlen in der Regel die Grundgebühr (A$200–A$400/Jahr); Mieter zahlen den Verbrauch
• Leerstand: Durchschnittliche Leerstandsquoten liegen national bei 1–3 %, was 0,5–1,5 verlorenen Wochen pro Jahr entspricht

Negative Gearing

Australien erlaubt Investoren, Verluste aus Mietimmobilien (wenn die Kosten die Einnahmen übersteigen) von ihrem sonstigen steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen. Verdient ein Investor A$120.000 Gehaltseinkommen und erzielt einen Netto-Mietverlust von A$8.000, versteuert er A$112.000. Dieser Steuervorteil subventioniert effektiv die Haltekosten und macht negativ gehebelte Immobilien attraktiv, wenn Kapitalzuwachs erwartet wird.

Kapitalertragssteuer (CGT)

Wird eine Anlageimmobilie nach einer Haltedauer von mehr als 12 Monaten verkauft, werden nur 50 % des Kapitalgewinns zum steuerpflichtigen Einkommen hinzugerechnet (der sogenannte „CGT-Rabatt”). Dies macht langfristige Immobilieninvestitionen steuerlich besonders vorteilhaft.

Rechenbeispiel

A$750.000-Wohnung in Melbourne, vermietet für A$550/Woche:

1. Jahresmiete: A$550 x 52 = A$28.600
2. Bruttorendite: (A$28.600 / A$750.000) x 100 = 3,81 %
3. Jahreskosten: Verwaltung A$2.288 (8 %) + Gemeindeabgaben A$1.800 + Eigentümergemeinschaft A$4.500 + Versicherung A$1.500 + Instandhaltung A$3.000 + Wasser A$300 + Leerstand 1 Woche A$550 = A$13.938
4. Netto-Mieteinnahmen: A$28.600 - A$13.938 = A$14.662
5. Nettorendite: (A$14.662 / A$750.000) x 100 = 1,95 %
6. Bei Hypothekenzinsen von A$25.000/Jahr: Nettoposition = A$14.662 - A$25.000 = -A$10.338 (negativ gehebelt). Bei einem Grenzsteuersatz von 37 % spart der Steuerabzug A$3.825/Jahr.

Wesentliche Unterschiede zu anderen Märkten

• Negative Gearing ist ein prägendes Merkmal australischer Immobilieninvestitionen und ermöglicht es, Mietverluste mit dem Gehaltseinkommen zu verrechnen – das Vereinigte Königreich beschränkt den Abzug von Hypothekenzinsen auf eine Steuergutschrift von 20 %, und die USA begrenzen den Abzug passiver Verluste.
• Der 50 %-CGT-Rabatt für Vermögenswerte mit einer Haltedauer von über 12 Monaten macht australische Immobilieninvestitionen beim Verkauf steuerlich günstiger als im Vereinigten Königreich (wo CGT auf den gesamten Gewinn mit 18 %/24 % erhoben wird) oder in den USA (wo langfristige Kapitalgewinne mit 0 %/15 %/20 % besteuert werden).